Конец массовой ипотеки: ужесточаются условия по льготным кредитам

С 1 января 2026 года прекратило действовать повышенное возмещение банкам за выдачу льготной ипотеки — мера, которая в последние годы поддерживала интерес кредитных организаций к государственным программам льготного ипотечного кредитования, в частности, семейной ипотеки. Это решение может заметно охладить рынок. Эксперты не исключают снижения объемов выдачи и ужесточения условий со стороны банков.

Проблема назревала давно. Еще около года назад банки начали осторожно дистанцироваться от льготной ипотеки, вводя комиссии для застройщиков за сам факт оформления кредита по таким программам.

Выдачи шли неохотно, поскольку компенсации из бюджета не покрывали реальных потерь. Льготные ставки для заемщиков оставались низкими, а разница между ними и рыночной стоимостью денег ложилась на плечи банков.

В феврале 2025 года ситуация временно изменилась. Минфин увеличил размер возмещения, фактически «добавив» банкам 3-3,5 процентного пункта сверх ключевой ставки. Это позволило стабилизировать выдачи и сохранить интерес к программам. Но уже к концу года объем компенсаций начали постепенно сокращать — сначала до 3, а затем до 2,5-3 процентных пунктов.

В Минфине заявили, что с 1 января 2026 года параметры компенсаций фиксируются на уровне 2 процентных пункта для кредитов на покупку жилья в многоквартирных домах и 2,5 процентного пункта для индивидуального жилищного строительства. Они будут действовать на весь срок льготных ипотечных кредитов. Речь идет о программах «Семейная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека» и «Ипотека для ИТ-специалистов».

В министерстве объяснили такое решение изменением макроэкономических условий. Стоимость фондирования для банков постепенно снижается, а Банк России, как ожидается, продолжит плановое уменьшение ключевой ставки. На этом фоне, считают чиновники, компенсации в размере 2-2,5 процентного пункта будут достаточными для стабильной работы программ и выгоды банков.

Механизм льготной ипотеки устроен так, что заемщик платит пониженный процент, например, 6% по «Семейной ипотеке», а государство компенсирует банку разницу между этой ставкой и более высокой рыночной. При ключевой ставке около 16% и компенсации в 2 п. п. фактически возмещается порядка 12 процентных пунктов. Однако именно сокращение дополнительной надбавки и вызывает тревогу у участников рынка.

Представители банковского сектора ранее предупреждали о рисках такого шага. Еще в октябре 2025 года заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Антон Павлов отмечал, что снижение компенсаций напрямую бьет по доходности продукта. В условиях падения процентных доходов банки будут вынуждены усиливать требования к заемщикам, чтобы сохранить рентабельность.

По его словам, если поддержка уменьшается, льготная ипотека перестает быть экономически привлекательной банкам, а значит объемы кредитования неизбежно сокращаются.

По мнению экономиста Германа Ткаченко, власти четко дают понять, что массовая льготная ипотека теперь не особо интересна государству. Она сохраняется, но условия ее реализации заметно меняются.

«С января прекратила действовать повышенная компенсация банкам, с февраля 2026 года вступит в силу ограничение – одна льготная ипотека в одни руки, к лету планируется ввести дифференцированную ставку для семей с детьми. Все это звенья одной цепи. Власть четко дает понять, что льготной ипотеки в привычном виде больше не будет. Она станет адресной, рассчитанной на многодетных», — выразил мнение в интервью порталу PNZ.RU Ткаченко.

Формально программы продолжат работать, но их привлекательность для банков уже снизилась, а для большинства потенциальных заемщиков условия станут неподъемными из-за повышенных требований финансово-кредитных организаций и требований самих льготных программ.