Программа «Семейная ипотека» с 1 февраля 2026 года перестанет быть удобным инструментом для улучшения жилищных условий и заработка. Она приобретает жесткие, однозначные правила. Власти закрывают последнюю лазейку, которую в последние годы активно использовали для инвестиционных схем.
Теперь в России вводят новый принцип «одна семья — одно право на льготу». Эти изменения затронут десятки тысяч потенциальных заемщиков и фактически поставят точку в практике оформления нескольких льготных кредитов внутри одной семьи. До вступления новых правил в силу остается меньше двух недель.
Изменения утверждены Минфином и касаются состава заемщиков по кредитному договору. С 1 февраля 2026 года для всех заемщиков, состоящих в браке, участие супруга или супруги в ипотеке становится обязательным. Речь идет о солидарном созаемстве, при котором оба супруга несут полную ответственность перед банком. Новые требования распространяются как на покупку новостроек, так и на сделки со вторичным жильем. Ведь с 2025 года семейная ипотека была распространена и на готовую недвижимость.
Ранее у семей оставался выбор. Ипотеку можно было оформить на одного из супругов, предоставив нотариальное согласие второго или заключив брачный договор. Это позволяло сохранить за семьей право на повторное использование льготной программы семейной ипотеки — например, для покупки жилья детям или расширения жилплощади в будущем. С февраля такая возможность исчезнет.
Фактически муж и жена для банка становятся единым заемщиком. Оформить ипотеку на одного супруга, чтобы в дальнейшем воспользоваться льготой повторно, больше не получится. Вместе с этим прекращается практика привлечения так называемых «доноров» — родственников с детьми, которых включали в сделку ради ставки 6% по семейной ипотеке. Привлечение третьих лиц в качестве заемщиков теперь запрещено.
Единственным исключением остается ситуация, когда супруг или супруга заемщика является иностранным гражданином. В этом случае обязательное включение второго супруга в кредитный договор не требуется.
| Что было можно | Что будет с 1 февраля |
| Оформить ипотеку на одного супруга | Супруги обязаны быть созаемщиками |
| Привлечь брата/сестру как «донора» | Родственники-доноры под запретом |
| Иметь 2-3 льготных кредита на семью | Только одна льготная ипотека на всех |
Новые правила особенно болезненно ударят по семьям с ограниченными доходами. Ранее за счет созаемщиков из числа родственников можно было повысить шансы на одобрение кредита. Теперь такой возможности не будет. Кроме того, объединение супругов в одного заемщика автоматически лишает семью перспективы использовать программу повторно.
Показательным остается простой пример. Семья Селивановых планировала приобрести квартиру для себя и небольшую студию «на вырост» для дочери. До 1 февраля 2026 года это еще возможно. А вот после уже не получится. Супруги могли оформить два отдельных кредита по программе «Семейная ипотека» под 6%. После вступления новых правил — только один общий кредит и одно жилье на всю семью.
«Просто катастрофа. Собирались купить квартиру матери за счет второй семейной ипотеки, а теперь государство ставит нас перед выбором. Покупать себе или ей», — написал в соцсетях россиянин.
Для новых заемщиков, которые состоят в браке и ранее не пользовались льготными программами, условия будут аналогичными. «Семейную ипотеку» можно будет оформить только при включении обоих супругов в договор. Ответственность по кредиту станет общей, без вариантов.
Отдельно урегулированы ситуации, когда один из супругов уже имел льготную ипотеку. Если такой кредит был оформлен до 23 декабря 2023 года — новая «Семейная ипотека» все еще возможна. Однако и в этом случае супруг обязан войти в число созаемщиков.
Самые жесткие ограничения касаются семей, где льготная ипотека была оформлена после 23 декабря 2023 года. С 1 февраля 2026 года повторное участие в программе станет возможным только при выполнении сразу двух условий: в семье должен родиться ребенок, а ранее оформленный льготный кредит должен быть полностью погашен. И даже в этом случае оформление произойдет исключительно с обязательным участием обоих супругов.
Как отмечают риелторы, в Пензе наблюдается ажиотаж в банках. Пензенцы пытаются успеть «запрыгнуть в последний вагон», чтобы взять дополнительную ипотеку.
