Завещание и дарение уже много лет остаются самыми распространенными способами передачи недвижимости россиянами. Как отметила адвокат Ирина Сивакова, именно эти два варианта чаще всего выбирают граждане, задумываясь о судьбе своего жилья.
Обе юридические процедуры объединяет безвозмездный характер передачи имущества, а в случае с завещанием — еще и то, что право собственности переходит только после смерти владельца, позволяя ему сохранять материальную самостоятельность до конца жизни.
Но у привычных и популярных у россиян схем есть и серьезные слабые стороны. Завещание не защищает от так называемых обязательных наследников, которые могут получить долю вне зависимости от воли наследодателя. Дарение же и вовсе лишает человека прав на недвижимость сразу после подписания договора, что нередко создает риск утраты контроля над жильем и зависимости от доброй воли одаряемого.
При этом ни один из этих способов не позволяет официально требовать от будущих владельцев заботы, помощи или содержания, подчеркнула Сивакова. Между тем существует еще один механизм передачи недвижимости, о котором вспоминают значительно реже, хотя он во многом решает перечисленные проблемы.
Вам может быть интересно:
• Из-за роста цен пенсионерам подготовили новую выплату
• Для собственников жилья готовят новый налог
• Пенсионеры лишаются доступа к своим сбережениям из-за новых правил переводов
• Путин заявил о существовавшей возможности раскола России
«Речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, который является разновидностью договора ренты (ст. 601 ГК РФ). По нему можно передать любую недвижимость взамен на пожизненный уход и содержание со стороны плательщика ренты. Недвижимость сразу переходит в собственность плательщика ренты. Но, в отличие от дарения, здесь есть три преимущества», — сообщила адвокат.
По такому договору недвижимость передается плательщику ренты, а взамен он обязуется пожизненно содержать получателя: обеспечивать уход, помощь, а при необходимости и материальную поддержку. Формально право собственности переходит сразу, но по сути контроль над жильем сохраняется за прежним владельцем, причем в гораздо более защищенном виде, чем при дарении.
Важно. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению — без этого он не имеет юридической силы. Оформить его можно у любого нотариуса в том регионе, где находится недвижимость, передаваемая по сделке.
Еще одним преимуществом такого договора является возможность внести в ЕГРН отметку о пожизненном праве пользования жильем. Это означает, что бывший собственник сохраняет законное право проживать в квартире или доме до конца жизни, а любые попытки распорядиться недвижимостью без его согласия становятся невозможными. Такая запись фактически блокирует продажу или дарение объекта третьим лицам.
Стоит учитывать. За оформление договора ренты взимается государственная пошлина в размере 0,5% от стоимости квартиры. При этом установлен минимальный порог — 300 рублей, и максимальный — 20 000 рублей. Для инвалидов I и II групп предусмотрена льгота: сумма госпошлины для них уменьшается наполовину. Помимо этого, нотариусы берут плату за услуги правового и технического характера.
Кроме того, закон прямо запрещает плательщику ренты продавать, дарить недвижимость или даже вселять туда кого-либо без согласия получателя ренты. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Эти нормы закреплены в статье 604 Гражданского кодекса и служат серьезным механизмом защиты интересов пожилых собственников, обратила внимание Ирина Сивакова.
Еще один важный момент — возможность вернуть недвижимость обратно. Если плательщик ренты уклоняется от своих обязанностей, перестает обеспечивать содержание, нарушает условия договора или пытается распоряжаться жильем вопреки установленным ограничениям, получатель ренты вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора. В этом случае имущество возвращается ему в собственность, заключила юрист.
Важно. Денежные выплаты по договору ренты признаются доходом и облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. Если передача квартиры сопровождается единовременной выплатой, такая сделка фактически приравнивается к купле-продаже. В этом случае налог придется заплатить, если недвижимость находилась в собственности меньше минимального установленного срока — трех или пяти лет — и если полученная сумма превышает 1 миллион рублей. Налоговые обязательства возникают и при получении регулярных рентных платежей. С них также уплачивается НДФЛ.
