В последнее время СМИ активно публикуют сообщения о том, что суды заставляют собственников демонтировать остекление балконов. В материалах часто упоминается Определение Верховного суда № 5-КГ22-150-К2. Юрист Евгений Фурин детально разобрал суть ситуации и разъяснил, что на самом деле стоит за этими судебными решениями.
Закон и общие принципы
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, балконная плита и фасад — включая наружные стены и элементы ограждающих конструкций — относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Если при установке остекления собственник крепит конструкции к фасаду, делает козырек, вбивает анкеры в несущую стену, изменяя внешний облик дома, суды часто рассматривают это как использование общего имущества.
Закон предусматривает, что использование общего имущества «под себя» возможно исключительно по решению общего собрания собственников (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Именно эта норма стала ориентиром для строгого подхода судов после позиции Верховного суда.
При этом прямого запрета на остекление балконов в законе нет. Под запрет попадает только самовольное использование или изменение общего имущества без согласия собственников и без соблюдения правил переустройства или реконструкции, если работы относятся к капитальным изменениям.
Если же балконы в доме по проекту МКД изначально были остеклены, замена остекления возможна при условии сохранения облика фасада. Замена на панорамное, зеркальное или витражное остекление может вызвать споры и судебные разбирательства.
Судебная практика по демонтажу
Число решений, обязывающих собственников демонтировать остекление, действительно растет. Чаще всего иски подают управляющие компании или ТСЖ. Причины удовлетворения этих исков обычно совпадают:
- Крепление к фасаду или козырек опирается на элементы дома, что трактуется как передача части общего имущества в индивидуальное пользование.
- Изменен архитектурный облик фасада — установленное остекление выбивается из общего вида, а проектная документация не подтверждает его допустимость.
- Отсутствует решение общего собрания собственников. В ряде случаев суды требуют согласия 100% собственников, если работы квалифицируются как реконструкция или присоединение части общего имущества (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Когда остекление можно сохранить
Есть и примеры судебных решений в пользу собственников. Обычно это возможно при доказательстве одного из условий.
- Остекление выполнено до 1 марта 2005 года — до вступления в силу действующего Жилищного кодекса, закрепившего современную модель управления общим имуществом.
- Остекление установлено более трех лет назад, срок исковой давности истек, а УК или ТСЖ знало о нарушении, но не предпринимало действий.
- Проектная документация дома изначально предусматривала остекление, и собственник заменил его на новое без изменения облика фасада.
Таким образом, актуальная практика касается в основном случаев, когда остекление сделано в последние три года, на доме, где оно изначально отсутствовало, или нарушает проект МКД. Даже в таких ситуациях решение о демонтаже не является автоматическим, подчеркнул Евгений Фурин.
Определение Верховного суда № 5-КГ22-150-К2 не запрещает остекление балконов. Дело касалось установки наружного блока кондиционера на фасаде. Верховный суд подтвердил, что фасад — это общее имущество, и размещение на нем личного оборудования без решения общего собрания запрещено.
Суды стали применять эту позицию по аналогии к балконным конструкциям с креплением к фасаду и козырьками. Верховный суд лишь подчеркнул принцип: любое индивидуальное использование общего имущества требует согласия собственников, что и стало поводом для ряда последних решений о демонтаже.
