Правительство одобрило законопроект, вводящий обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки между физическими лицами. Об этом сообщается на сайте Минфина. Инициатива направлена на усиление защиты граждан на фоне роста числа сделок с залогом недвижимости вне банковской системы.
Речь идет о поправках в статью 53 закона «О государственной регистрации недвижимости». Документ предлагает обязать стороны удостоверять у нотариуса договоры ипотеки, если предметом сделки является жилое помещение или доля в праве общей собственности на него. Новые правила затронут сделки между физическими лицами, включая индивидуальных предпринимателей.
Главная цель инициативы — пресечь деятельность нелегальных кредиторов, которые выдают займы под залог жилья, зачастую на кабальных условиях. Введение обязательной нотариальной формы должно стать своеобразным фильтром: нотариус проверит законность сделки, дееспособность сторон и их реальное волеизъявление, а также разъяснит юридические последствия подписания договора. Это добавляет дополнительный уровень контроля и снижает риск мошенничества.
Власти рассчитывают, что такие меры усилят защиту заемщиков и обеспечат превентивный контроль законности операций с жилой недвижимостью. Законопроект разработан в рамках государственной политики по «обелению» отдельных секторов экономики, где до сих пор сохраняются серые схемы.
При этом сделки между физическими лицами с рассрочкой платежа остаются законными и широко используются. Согласно ст. 488 Гражданского кодекса РФ, покупатель может приобрести квартиру без участия банка: стороны заключают договор, по которому часть суммы вносится сразу, а остальная выплачивается поэтапно в согласованные сроки.
Для многих это способ обойти банковские проценты, а для продавцов — быстрее реализовать недвижимость.
В подобных сделках часто применяется механизм ипотеки. Если в залог передается сама приобретаемая квартира, речь идет об ипотеке в силу закона. Если же обеспечением выступает иное имущество, это уже ипотека в силу договора. В обоих случаях на объект накладывается обременение: до полного расчета покупатель не сможет свободно распоряжаться жильем — продавать, дарить, делить на доли или передавать по наследству (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Существенным отличием таких сделок от банковской ипотеки остаются сроки и условия. В отличие от классических кредитов на 20–30 лет, договоренности между физическими лицами обычно ограничиваются несколькими годами. Продавец получает деньги частями, принимая на себя дополнительные риски, а покупатель — возможность быстрее рассчитаться за жилье, но в более сжатые сроки.
Новый законопроект, по сути, меняет правила игры на этом рынке, добавляя жесткий юридический контроль там, где раньше многое строилось на доверии и нередко оборачивалось серьезными потерями. Кроме того, участие нотариуса повлечет дополнительные расходы.
Напомним, с января 2025 года в России все договоры дарения недвижимости между физлицами должны в обязательном порядке заверяться нотариусом. Поправки, внесенные Федеральным законом от 13.12.2024 N 459-ФЗ, призваны предупредить возможные злоупотребления со стороны одаряемых, в т.ч. в случаях, когда даритель относится к социально незащищенным слоям населения.
Мнение эксперта
«Сделки между обычными людьми «под честное слово» или простую расписку всегда были зоной риска. Иногда люди, продавая жилье в рассрочку, оставались и без денег, и без квартиры из-за юридической безграмотности.
Обязательное участие нотариуса в ипотеке между физлицами — это, с одной стороны, лишние траты (от 0,5% стоимости объекта и выше), но с другой — реальная страховка. Нотариус обязан проверить, понимает ли человек, что он подписывает, и не заставляют ли его продать жилье за бесценок. Это продолжение тренда на «тотальный нотариат», который начался с обязательного заверения дарения недвижимости», — отметил главный редактор портала PNZ.RU, эксперт в сфере социального и пенсионного законодательства Владимир Белов.
