В Федеральной нотариальной палате раскрыли особенности сделок с недвижимостью. В частности, продажу доли в квартире. Ключевое правило — обязательное нотариальное удостоверение сделки. Без подписи и печати нотариуса оформить переход права собственности не получится.
Несмотря на то что эпоха коммунальных квартир постепенно уходит, полностью они пока не исчезли. Нередко совладельцами становятся родственники, получившие недвижимость по наследству, но фактически давно не поддерживающие отношений. Бывает и так, что одну квартиру делят между собой совершенно посторонние люди. При этом закон дает возможность любому собственнику выйти из общей собственности, продав свою долю. Однако процедура требует строгого соблюдения юридических норм.
Если речь идет о возмездной сделке — продаже или мене, — владелец доли обязан уведомить других сособственников о намерении продать свою часть. Продать «по-тихому» третьему лицу нельзя: у соседей есть преимущественное право покупки.
Это означает, что сначала долю нужно предложить другим владельцам квартиры — по той же цене и на тех же условиях, что и потенциальному покупателю со стороны. Делать скидку закон не обязывает, но условия должны быть равными, подчеркнули в нотариальной палате.
Исключение предусмотрено только в одном случае: если доля продается одному из действующих сособственников. Тогда уведомлять остальных владельцев и получать их согласие не требуется — продавец вправе самостоятельно выбрать покупателя среди совладельцев и договориться с ним о цене.
У продавца должны сохраниться доказательства того, что остальные собственники были официально извещены о продаже. Устных договоренностей недостаточно: при отсутствии подтверждений сосед вправе оспорить сделку в суде, заявив, что его не уведомили.
По общему правилу извещение направляется по адресу регистрации сособственника. Если известно фактическое место проживания, уведомление желательно продублировать и туда. В отдельных случаях допустимо направить сообщение по адресу самой квартиры.
На практике наиболее надежный способ — оформить уведомление через нотариуса. В документе обязательно указываются все существенные условия сделки, включая цену. Запретить продажу доли другие собственники не вправе. Они могут либо воспользоваться преимущественным правом и выкупить ее, либо согласиться с продажей третьему лицу.
Если сособственник считает, что его права нарушены, он может обратиться в суд в течение трех месяцев. Однако даже в случае выигрыша сделку не признают недействительной. Суд произведет перевод прав покупателя на истца — то есть доля перейдет к нему по той же цене, за которую была продана. Собственники долей могут заранее обезопасить себя: внести в ЕГРН актуальный почтовый адрес и электронную почту для связи, а также подключить уведомления через сервисы Почты России. Это снизит риск пропустить сообщение о продаже доли.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, запрещено образовывать доли в жилом помещении площадью менее 6 квадратных метров. Если размер доли меньше установленного минимума, нотариус откажет в удостоверении сделки. Тем не менее на рынке до сих пор существуют так называемые микродоли — как правило, приобретенные много лет назад или полученные по наследству.
Решить проблему можно за счет сделок между действующими сособственниками, чтобы в итоге размер долей увеличился до допустимого минимума. Альтернативный вариант для наследников — заключить соглашение о разделе имущества и получить вместо доли денежную компенсацию или другое имущество. Если договориться не удается, вопрос решается в судебном порядке через иск о разделе наследства, пояснили в нотариате.
