Специалисты Росреестра разъяснили основные вопросы владения недвижимостью внутри семьи. Они рассказали, что представляет собой право общей совместной собственности и каким образом такие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
В ведомстве подчеркнули ключевой принцип: все имущество, приобретенное супругами в период брака за счет общих доходов, автоматически считается их совместной собственностью.
При этом не имеет значения, на кого именно оформлена покупка и кто фактически вносил деньги. Оба супруга обладают равными правами на такое имущество, но без выделения конкретных долей — продать «свою часть» отдельно невозможно.
В то же время закон четко разграничивает личную и совместную собственность. Недвижимость, принадлежавшая одному из супругов до вступления в брак, а также полученная в дар, по наследству или в результате иных безвозмездных сделок, остается личным имуществом и не включается в общий семейный актив.
На практике часто встречается ситуация, когда в договоре купли-продажи фигурирует только один супруг — так называемый титульный собственник. Именно на его имя регистрируется право в ЕГРН. Однако это не отменяет режим совместной собственности, если супруги не изменили его, например, с помощью брачного договора. В таких случаях возможно внесение изменений в реестр, чтобы в качестве собственников были указаны оба супруга.
Подать заявление о корректировке данных в ЕГРН вправе как один из супругов, так и оба одновременно. Если обращение поступает от одного лица, потребуется документальное подтверждение того, что на момент покупки недвижимости брак был зарегистрирован, а правовой режим имущества не менялся. Исключение составляют случаи, когда ранее уже предоставлялось нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку.
Росреестр также напомнил о правилах распоряжения совместной недвижимостью. Владение, пользование и любые действия с таким имуществом должны осуществляться по взаимному согласию. При этом предполагается, что один из супругов, совершая сделку, действует с учетом воли второго — дополнительных подтверждений в большинстве случаев не требуется.
Однако для ряда операций установлены более строгие требования. В частности, при заключении договоров, связанных с распоряжением недвижимостью — купли-продажи, мены, дарения — необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Это правило распространяется и на сделки, требующие нотариального оформления, а также на договоры, подлежащие государственной регистрации, включая аренду сроком от одного года и участие в долевом строительстве.
Игнорирование этих требований может обернуться серьезными последствиями. Сделки, совершенные без нотариального согласия второго супруга, даже если их проводит лицо, указанное в ЕГРН как единственный собственник, признаются оспоримыми. В случае нарушения прав один из супругов вправе обратиться в суд с требованием признать такую сделку недействительной.
