Установка шлагбаума во дворе многоквартирного дома нередко становится настоящим камнем преткновения между соседями. С одной стороны, конструкция помогает защитить придомовую территорию от чужих автомобилей и сохранить дефицитные парковочные места. С другой — ее установка, ремонт и обслуживание требуют денег, причем платить за это приходится в том числе собственникам квартир, у которых автомобиля нет.
Возникает закономерный вопрос: можно ли отказаться от оплаты шлагбаума, если он не нужен и машиной не используется? Портал PNZ.RU разобрался в нюансах законодательства.
«Ответ зависит прежде всего от того, каким образом было принято решение об установке конструкции», — подчеркивает главный редактор портала PNZ.RU, эксперт в сфере социального и пенсионного законодательства Владимир Белов.
Если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме законно приняло решение об установке шлагбаума и за него отдали голоса собственники, обладающие не менее чем двумя третями от общего числа голосов, решение становится обязательным для всех владельцев помещений. Не имеет значения, голосовал конкретный собственник против, не участвовал в собрании или вообще не пользуется автомобилем.
В такой ситуации расходы на установку и последующее содержание шлагбаума могут стать обязательными платежами. Отказаться от них просто путем заявления в управляющую организацию не получится. Если собственник считает, что решение было принято незаконно, ему придется оспаривать его в установленном порядке.
Оспорить решение общего собрания можно, в частности, если собственников не уведомили о его проведении, отсутствовал необходимый кворум, при подсчете голосов были допущены нарушения или имели место другие серьезные нарушения процедуры. Срок для обращения в суд составляет шесть месяцев с того момента, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Правовой статус придомовой территории также имеет принципиальное значение. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и связанные с ним объекты недвижимости, относится к общей долевой собственности владельцев помещений в доме.
Порядок оформления прав на такой участок установлен пунктами 2–5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Формирование земельного участка под многоквартирным домом осуществляется с учетом решения общего собрания собственников. Уполномоченное собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом.
Совершенно другая ситуация возникает, если шлагбаум появился во дворе без законного решения собственников. Например, инициативная группа самостоятельно установила конструкцию, не получив необходимого решения общего собрания. В таком случае автоматически возлагать расходы на всех владельцев квартир нельзя. При наличии оснований собственники вправе ставить вопрос и о демонтаже незаконно установленного шлагбаума.
Отдельного внимания требуют платежные документы. Сам факт наличия решения об установке конструкции еще не означает, что управляющая организация может произвольно включить любую сумму в платежку. Важно, чтобы на общем собрании был определен порядок финансирования: размер платежа, периодичность его внесения и источник средств.
Если плату за шлагбаум просто включили в единый платежный документ без надлежащего решения и утвержденного порядка расчета, законность такого начисления может быть поставлена под сомнение. В то же время, если протокол общего собрания четко устанавливает обязанность собственников финансировать установку и содержание конструкции, отказаться от предусмотренных решением платежей значительно сложнее.
«При возникновении спора в первую очередь необходимо получить копию протокола общего собрания в управляющей организации или ТСЖ. Именно этот документ позволяет установить, сколько голосов было отдано за установку шлагбаума и каким образом собственники договорились оплачивать связанные с ним расходы», — отметил Владимир Белов.
Если при проведении собрания или начислении платы обнаружены нарушения, собственник вправе обратиться с заявлением в управляющую организацию. При отсутствии результата спор может быть передан на рассмотрение жилищной инспекции, Роспотребнадзора или суда — в зависимости от характера нарушения.
Есть важный нюанс и для тех случаев, когда квартира меняет владельца. Расходы на установку шлагбаума, которые были произведены предыдущим собственником в рамках принятого решения общего собрания, не могут автоматически переноситься на нового владельца как его личный долг за прошлый период. Такие расходы относятся к периоду владения прежнего собственника.
При этом новый владелец не освобождается от действующих обязанностей, которые установлены решением общего собрания для собственников помещений в доме. Если собственники ранее приняли решение о регулярной оплате содержания или эксплуатации шлагбаума, новый владелец также обязан участвовать в этих расходах.
Отдельно может возникнуть вопрос о ключах или средствах доступа к конструкции. Если председатель совета дома или председатель ТСЖ отказывается передать их новому собственнику, вопрос может быть решен в судебном порядке. В частности, ст. 304 ГК РФ предусматривает возможность собственника требовать устранения нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения.
«Поэтому при незаконном ограничении доступа к принадлежащей собственнику квартире и общему имуществу дома спор может получить уже не бытовой, а юридический характер», — заключил эксперт.
