Смена собственника недвижимости обычно дает новому владельцу право требовать выселения зарегистрированных в квартире бывших жильцов через суд — это закреплено в ст. 292 ГК РФ. Однако на практике действует ряд важных исключений, которые могут полностью изменить исход спора и оставить людей в квартире, предупредила адвокат Ирина Сивакова.
Особое внимание суды уделяют детям. Конституционный суд Российской Федерации подтвердил: если выясняется, что родитель продал квартиру с намерением лишить ребенка жилья, сделка может быть признана недействительной.
Ухудшение условий проживания ребенка рассматривается как основание для аннулирования сделки по ст. 169 ГК РФ (Определение КС РФ от 14 октября 2025 г. № 2616-О). В таком случае ребенок сохраняет право жить в квартире, несмотря на смену владельца.
Ситуация может резко осложниться, если объявляется наследник, ранее не указанный в документах. Если он докажет фактическое принятие наследства — например, проживание в квартире на момент смерти собственника — выселение становится невозможным. Такой человек получает статус совладельца и законное право пользоваться жилым помещением.
Покупка квартиры не дает права автоматически выселить квартирантов. Договор найма, заключенный прежним владельцем, продолжает действовать (ст. 617 ГК РФ). Новый собственник вынужден соблюдать его условия и сможет расторгнуть договор только через суд — и лишь при наличии серьезных нарушений со стороны арендаторов.
Если в договоре купли-продажи указаны лица, проживающие в квартире, но не прописано прекращение их прав после сделки, ситуация становится юридически однозначной. Подписывая такой договор, покупатель фактически соглашается с тем, что эти люди продолжат жить в квартире. Выселить их впоследствии будет крайне сложно, сообщила Ирина Сивакова.
Пятая категория — граждане, отказавшиеся от участия в приватизации, а также лица, вселенные по ордеру в кооперативное жилье. Они сохраняют право пользования квартирой на основании закона.
Это право действует бессрочно и прекращается только добровольно — например, при переезде на постоянное место жительства в другое место.
Отдельную категорию составляют так называемые отказополучатели — лица, указанные в завещании с правом проживания.
Даже если квартира переходит к новому собственнику, он обязан соблюдать это условие. Проживание такого человека ограничено только сроками, указанными в завещании, и не может быть прекращено по желанию владельца, заключила юрист.
Да, по ст. 31 ЖК РФ право пользования жильем у бывшего члена семьи прекращается. Но суд может временно оставить его в квартире, если у него нет другого жилья.
Нет. Залоговое жилье — исключение. Если квартира в ипотеке, банк имеет право выселить всех, включая несовершеннолетних, при систематических неплатежах.
К сожалению, выселить его принудительно нельзя. Единственный выход — договариваться о добровольном выезде с выплатой компенсации или требовать расторжения сделки с продавцом.
