В практике управления многоквартирными домами (МКД) не утихают споры о правомерности начисления платы за услуги, которыми собственники фактически не пользуются.
Типичные сценарии включают отказ жителей первых этажей платить за содержание лифта, нежелание владельцев офисов с отдельным входом финансировать работу консьержей или протесты собственников квартир без абонентских трубок против оплаты домофона.
Так можно ли не платить за услугу в МКД, если собственник ей не пользуется? Несмотря на кажущуюся логичность такой претензии, действующее законодательство и судебная практика придерживаются иной позиции.
Конфликтные ситуации чаще всего провоцирует появление новых строк в платежных документах за дополнительные услуги: видеонаблюдение, охрану или обслуживание СКУД. Владельцы недвижимости, которые не проживают в доме, сдают объекты в аренду или не имеют технической возможности использовать сервис (например, отсутствует панель вызова в квартире), воспринимают такие начисления как навязанные. Однако юридический статус этих услуг напрямую зависит от решений общего собрания собственников (ОСС) и состава общедомового имущества.
Технически современные системы доступа, такие как домофония, разделяются на два сегмента. Запирающее устройство на входной двери в подъезд относится к общему имуществу, тогда как переговорное устройство внутри жилого помещения является индивидуальным прибором.
Согласно нормам Жилищного кодекса РФ, расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми владельцами пропорционально их доле в праве собственности. Таким образом, даже при отсутствии трубки, собственник использует магнитный замок для доступа в здание, что накладывает на него обязательства по оплате сервиса.
Правовой фундамент данных обязательств закреплен в ряде нормативных актов. Обязанность каждого собственника нести расходы на содержание МКД установлена п. 1 ст. 37, пп. 1, 2 ст. 39 и ст. 158 ЖК РФ.
Дополнительную ясность в 2025 году внесло Определение Верховного Суда РФ № 308-ЭС25-794, которое подтвердило: если услуга была принята большинством голосов на ОСС и включена в перечень работ по содержанию дома, она становится обязательной для всех, включая проголосовавших против.
Для проверки законности начислений эксперты рекомендуют запрашивать в управляющей компании протокол общего собрания и договор обслуживания. Если установка системы была проведена без легитимного голосования, платежи можно оспорить в судебном порядке или через ГЖИ.
В случаях, когда оборудование работает некорректно или услуги оказываются не в полном объеме, собственник имеет право требовать перерасчет, предварительно зафиксировав факт неисправности через официальную заявку в диспетчерскую службу.
Важно понимать, что временное неиспользование помещения, лифта, видеонаблюдения или личный отказ от индивидуального оборудования (трубки домофона) не аннулирует статус объекта как части инфраструктуры дома. Полностью исключить строку из квитанции возможно только путем отмены решения ОСС или доказательства того, что услуга была навязана в обход установленных законом процедур.
Экспертный комментарий
Владимир Белов, главный редактор портала PNZ.RU, эксперт в сфере социального и пенсионного законодательства.
«Ключевая ошибка многих собственников — попытка применить потребительский подход к жилищному праву. В магазине мы платим за товар, который берем с полки, но в МКД мы платим за возможность и право пользоваться общей инфраструктурой, которая поддерживает безопасность всего здания. Если большинство соседей решило, что дому нужен консьерж или видеонаблюдение, меньшинству придется подчиниться. Судебная практика 2025–2026 годов демонстрирует жесткую приверженность этой логике: бремя содержания имущества неделимо».
