Свежая судебная практика показывает тревожную тенденцию: владение долей в квартире все чаще оборачивается серьезными ограничениями. Как отмечает адвокат Ирина Сивакова, риски для собственников заметно выросли — как при использовании своей части жилья, так и при попытках ею распорядиться.
Ряд решений судов демонстрирует: привычные схемы больше не работают, а любые действия с долей требуют куда большей осторожности.
Сдача доли без согласия — под запретом
Получение дохода от своей доли через сдачу в аренду оказалось под серьезным ударом. Верховный суд РФ поставил точку в многолетних спорах, указав: при передаче комнаты в наем арендатор автоматически получает право пользоваться общим имуществом квартиры — кухней, коридором, санузлом.
Однако распоряжение общим имуществом возможно только с согласия всех других собственников, что прямо следует из ст. 247 ГК РФ. Без такого согласия договор найма может быть признан недействительным. Практика уже подтверждает последствия: сделки аннулируются, арендаторов выселяют, а собственнику приходится компенсировать убытки. Подобная позиция закреплена, в частности, в определении Верховного суда РФ № 78-КГ15-8.
Продажа доли стала рискованнее
Серьезные сложности возникают и при продаже доли. Закон требует обязательного уведомления других сособственников о предстоящей сделке (ст. 250 ГК РФ). Однако суды стали строже оценивать, как именно это уведомление направляется.
Если извещение отправлено не по месту официальной регистрации сособственника, сделка может быть признана недействительной. Даже если фактически письмо было направлено по адресу спорной квартиры, это не гарантирует соблюдение закона.
В одном из дел продавец направил уведомление по адресу квартиры, где находилась доля, но второй собственник был зарегистрирован в другом месте и не получил сообщение. В итоге суд перевел права покупателя на него. Продавцу пришлось возвращать деньги и нести дополнительные убытки (Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга, дело № 2-1155/2025).
Долю ребенка выкупить практически невозможно
Особенно сложной становится ситуация, если доля принадлежит несовершеннолетнему. Даже если она незначительна, рассчитывать на принудительный выкуп не приходится. Например, Верховный суд РФ отказал в выкупе доли размером 1/9 квартиры, указав, что невозможно признать отсутствие интереса у ребенка в ее использовании. Причина — несовершеннолетний не способен самостоятельно реализовывать свои права, а значит, его интересы подлежат особой защите (ВС РФ, № 35-КГ24-4-К2).
Фактически это означает, что остальные собственники вынуждены ждать достижения ребенком совершеннолетия, прежде чем появится возможность консолидировать право собственности, пояснила Ирина Сивакова.
