Рано или поздно перед каждым владельцем квартиры или дома возникает вопрос, как правильно передать недвижимость близкому человеку. Чаще всего выбор сводится к двум вариантам — оформить завещание или заключить договор дарения. Особенно актуальной эта тема становится в ситуациях, когда наследник только один. В этом случае многие задаются вопросом, достаточно ли дарственной, стоит ли составлять завещание или вовсе не оформлять никаких документов заранее.
Ключевое различие между этими способами заключается в моменте перехода права собственности.
Договор дарения предусматривает передачу недвижимости при жизни собственника. После подписания документа и государственной регистрации перехода права в Росреестре новый владелец становится полноправным собственником квартиры или дома. С этого момента прежний хозяин утрачивает все права на подаренное имущество.
«Если между сторонами существуют доверительные отношения, такой вариант считается одним из самых простых и удобных, поскольку позволяет заранее урегулировать вопрос с передачей недвижимости и избежать хлопот с оформлением наследства в будущем», объяснил главный редактор портала PNZ.RU, эксперт в сфере социального и пенсионного законодательства Владимир Белов.
Завещание, напротив, начинает действовать только после смерти собственника. До этого момента квартира или дом полностью остаются в его распоряжении. Владелец вправе пользоваться недвижимостью, продавать ее, обменивать, сдавать в аренду, а также в любой момент изменить или полностью отменить ранее составленное завещание.
Именно поэтому завещание чаще выбирают те, кто хочет сохранить полный контроль над своим имуществом до конца жизни и оставить за собой возможность изменить принятое решение при изменении жизненных обстоятельств. Однако наследник сможет оформить право собственности лишь после открытия наследства. Кроме того, процедура вступления в наследство занимает не менее шести месяцев.
Даже если собственник намерен передать имущество одному человеку, оформление завещания не всегда гарантирует, что недвижимость полностью перейдет именно ему. Закон предусматривает право отдельных категорий граждан на обязательную долю в наследстве. Поэтому при появлении таких наследников часть имущества может быть передана им, даже если они не упомянуты в завещании.
Договор дарения позволяет избежать подобных ситуаций, поскольку право собственности переходит еще при жизни владельца. После государственной регистрации сделки имущество уже не входит в состав наследства, а значит, не распределяется между наследниками. Вместе с тем следует учитывать, что после оформления дарения вернуть недвижимость или изменить свое решение значительно сложнее, чем отменить или переписать завещание, подчеркнул эксперт.
Финансовая сторона вопроса также имеет свои особенности. Для собственника стоимость оформления обоих вариантов зачастую оказывается сопоставимой, однако сами расходы возникают на разных этапах. При составлении завещания основные затраты обычно несут наследники во время оформления наследства, тогда как при дарении расходы связаны с регистрацией перехода права собственности.
Налоговые правила также отличаются. Если недвижимость передается по договору дарения близкому родственнику, налог платить не требуется. При получении имущества по завещанию налог на наследство также не взимается. Однако наследникам необходимо оплатить государственную пошлину. Для близких родственников ее размер составляет 0,3% от стоимости наследуемого имущества, а для остальных наследников — 0,6%.
При выборе между завещанием и договором дарения важно учитывать не только семейные отношения, но и возможные юридические последствия. В случаях, когда собственник намерен сохранить полный контроль над недвижимостью до конца жизни, более подходящим вариантом остается завещание.
Если же главная задача — сразу передать имущество конкретному человеку и исключить его из состава будущего наследства, чаще выбирают договор дарения. При этом в каждой ситуации необходимо учитывать требования законодательства, наличие лиц, имеющих право на обязательную долю, а также вероятность возникновения наследственных споров.
Можно ли оспорить договор дарения после смерти дарителя? Оспорить дарственную в суде крайне сложно. Наследникам придется доказать, что в момент подписания договора даритель был недееспособен, не отдавал отчета своим действиям или действовал под жестким принуждением и угрозами. Если сделка оформлялась через нотариуса, который подтвердил вменяемость сторон, шансы оспорить ее практически равны нулю.
Нужно ли заверять договор дарения или завещание у нотариуса в обязательном порядке? Завещание обязательно должно быть заверено нотариусом (за исключением чрезвычайных ситуаций, угрожающих жизни). С декабря 2025 года договор дарения также заверяется исключительно через нотариуса.
