После введения ограничений на минимальную площадь квартир в новостройках предложение студий на рынке Москвы резко сократилось, а цены на такое жилье начали расти заметно быстрее, чем на более просторные квартиры. Аналитики отмечают: компактные форматы постепенно превращаются в дефицитный товар, особенно в столице.
По данным аналитиков ГК «Основа», которые приводит «Российская газета», на первичном рынке «старой» Москвы за последний год максимальный рост средней стоимости квадратного метра был зафиксирован именно в студиях — плюс 22,9%. Квартиры и апартаменты этого формата дорожали быстрее всех остальных типов жилья практически во всех сегментах рынка.
Как пояснил коммерческий директор компании Игорь Сибренков, ключевой причиной стала норма, запрещающая проектирование квартир площадью менее 28 квадратных метров. После введения ограничения рынок столкнулся с острой нехваткой небольших квартир.
Особенно заметным сокращение стало в массовом сегменте, где количество студий за год упало почти на 59%. В бизнес-классе предложение снизилось на 24%, а в высокобюджетном сегменте — более чем на 59%, фактически до единичных объектов. Исключением стал премиальный рынок, где объем предложения немного вырос благодаря запуску новых небоскребов с компактными квартирами для временного проживания.
За пределами Москвы прямых запретов на малогабаритное жилье пока почти нет. Тем не менее рынок уже начал адаптироваться к возможным изменениям. Член комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил Хорьков отметил, что некоторые застройщики начали самостоятельно ограничивать строительство слишком компактного жилья, опасаясь распространения московского опыта на другие регионы страны.
В Санкт-Петербурге студии по-прежнему остаются востребованным форматом. Однако власти города решили воздействовать на рынок не через прямые запреты, а через градостроительные нормы.
Как рассказал руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин, новые правила землепользования и застройки сделали более выгодными проекты с просторными квартирами. Для них сократили требования по озеленению, количеству машиномест и другим параметрам, фактически подталкивая девелоперов к увеличению площади жилья.
При этом квартиры площадью менее 20 квадратных метров с рынка полностью не исчезли. Руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров отметил, что особенно активно более крупные студии сегодня предлагают новые застройщики в Ленинградской области. На рынок выходят варианты площадью 28–32 квадратных метра с полноценными кухнями, широкими комнатами и более комфортными планировками. Покупатели, уставшие от тесных помещений, реагируют на такие проекты все более активно.
Совсем иначе ситуация складывается в Сочи, где компактное жилье остается основой рынка. По словам риелтора Кирилла Флуткова, студии на курорте традиционно приобретают для отдыха, краткосрочной аренды или сезонного проживания. Здесь небольшая квартира — не вынужденный компромисс, а удобный формат недвижимости у моря.
Именно студии в бизнес-классе Сочи за последний год показали один из самых мощных скачков цен. В отдельных сегментах рост стоимости квадратного метра превысил 35–40%, а цена достигла 525–533 тысяч рублей за квадратный метр. Несмотря на подорожание, студии остаются самым доступным способом приобрести жилье в курортном городе, где стоимость недвижимости продолжает стремительно увеличиваться.
Эксперты отмечают, что высокий спрос на компактное жилье сохраняется на фоне дорогой рыночной ипотеки и ограничений семейной ипотечной программы с лимитом в 6 млн рублей. При этом студия постепенно перестает восприниматься как временное решение. Для многих покупателей это уже полноценный городской формат жилья — для одного человека, молодого специалиста, студента или инвестора, ориентированного на аренду.
