В очередной квитанции за квартиру может появиться новая строка — например, за услуги консьержа, шлагбаум во дворе, видеонаблюдение или дополнительное обслуживание дома. Жильцы не всегда поддерживают такие решения, особенно если коммунальные платежи и без того растут. Но если услугу утвердили в установленном порядке, одобрив на общем собрании собственников жилья, оплачивать ее, как правило, придется даже тем владельцам недвижимости в доме, которые голосовали против.
Чтобы понять, откуда берутся новые начисления, важно различать квитанции от ресурсоснабжающих организаций и платежные документы управляющей компании. В первом случае речь идет прежде всего о воде, электричестве, отоплении и других коммунальных ресурсах. Во втором — о содержании общего имущества, текущем ремонте и услугах по управлению многоквартирным домом.
Стоимость коммунальных ресурсов не может произвольно определяться управляющей компанией. Тарифы устанавливают уполномоченные органы регулирования субъектов РФ в рамках федеральных правил. Федеральная антимонопольная служба контролирует тарифное регулирование и экономическую обоснованность соответствующих решений. На изменение итоговой платы также влияют объем потребления, показания счетчиков и нормативы.
Отдельно рассчитывается взнос на капитальный ремонт. Минимальный размер такого платежа с метра площади жилья устанавливают региональные власти. Поэтому повышение платы за отопление или воду и увеличение взноса на капремонт происходят не по решению управляющей компании: у этих платежей свои правила регулирования, объяснил в интервью порталу PNZ.RU юрист Сергей Петров.
За какие услуги могут проголосовать сами жильцы
Иная ситуация складывается с содержанием и ремонтом общего имущества. Перечень работ, размер платы и условия обслуживания дома определяются с учетом договора управления и решений собственников. Управляющая организация может предложить новые услуги, но не вправе просто включить любую дополнительную позицию в платежку и потребовать деньги без законных оснований.
«Например, собственники могут решить установить шлагбаум на въезде во двор, организовать работу консьержа, установить дополнительные камеры видеонаблюдения или заказать дополнительные услуги по уборке зимой – вывоз снега. В зависимости от содержания решения и способа его реализации такие расходы могут включаться в плату за содержание жилья либо оформляться на иных согласованных условиях», — привел пример эксперт.
Главную роль здесь играет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Именно оно решает вопросы, относящиеся к управлению МКД и общему имуществу. В соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилья в доме, где нет ТСЖ или кооператива, определяется общим собранием. Если собственники не установили размер платы в предусмотренном законом порядке, в установленных случаях его определяет орган местного самоуправления.
«Решение общего собрания обязательно не только для тех, кто поддержал предложение, но и для собственников, которые голосовали против или вообще не участвовали в голосовании. Это следует из статьи 46 Жилищного кодекса РФ. Поэтому личное несогласие с новой услугой само по себе не освобождает от оплаты, если решение принято законно и начисление соответствует утвержденным условиям», — сообщил Сергей Петров.
Решения принимаются большинством голосов от числа голосов собственников, участвующих в собрании. Для ряда вопросов, прямо перечисленных в Жилищном кодексе, требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников дома. Необходимый порог зависит от того, какое именно решение принимается: например, речь идет о выборе услуги, использовании общего имущества или его переустройстве.
Предположим, большинство собственников в установленном порядке одобрило расходы на шлагбаум и утвердило размер платы. Если решение принято в пределах компетенции собрания и оформлено правильно, управляющая организация может начислять согласованную сумму в соответствии с решением и договором управления. Житель, который был против установки шлагабума, не сможет отказаться от оплаты только потому, что лично не пользуется им или считает его ненужным.
Когда новую строку в платежке можно оспорить
Другое дело, если управляющая компания добавила плату без решения собственников, не предусмотрела услугу договором или не может подтвердить законность начисления. Основанием для спора также может стать нарушение процедуры общего собрания: отсутствие необходимого кворума, неправильный подсчет голосов, вопросы, которых не было в повестке, или несоответствие протокола фактическим результатам голосования.
В такой ситуации стоит запросить у управляющей компании копию протокола собрания, результаты голосования, смету и обоснование новой платы, а также документы, подтверждающие основание начисления. Если ответ не устраивает, можно обратиться в государственную жилищную инспекцию. При наличии оснований решение общего собрания можно оспорить в суде.
