На рынке недвижимости зреет «пузырь» — грядет катастрофа

В ЦБ снова заговорили о риске образования «пузыря» на рынке недвижимости, а точнее – в первичном сегменте.

На фоне роста цен на жилье, опережающего динамику доходов населения и стоимости аренды, с начала этого года стали увеличиваться значимые параметры. Об этом сообщает «Парламентская газета» со ссылкой на обзор финансовой стабильности за последние два квартала.

При оценке ситуации регулятор берет в учет отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу и среднегодовой цене аренды, объем выдач ипотечных займов в сравнении с ВВП, индекс реальных цен на рынке недвижимости.

К новостройкам применяется еще и изменение валовой добавленной стоимости строительной отрасли.

До второй половины 2024 года все обозначенные показатели нарастали. На фоне сворачивания льготной ипотеки с сохранением высоких ставок по жилищным кредитам выдача ипотеки замедлилась на 42%, так что ожидавшегося еще прошлой осенью «пузыря» получилось избежать.

В I квартале 2025-го недвижимость значительно подорожала, оставив далеко позади доходы потенциальных покупателей и арендную плату. Таким образом к началу весны индикатор роста «пузыря» подскочил до 1,6 – это максимум с 2016 года.

Во вторичном сегменте не действуют льготные программы с пониженными кредитными ставками, поэтому там положение стабильное, отметили в ЦБ.

Хотя рост цен на жилье удалось притормозить (с 10% до 0,8-2%), ипотечное жилье остается по-прежнему низкодоступным. На данный момент людей, которые могут себе позволить купить новую квартиру, не больше, чем в начале прошлого года.

Главной причиной отложить приобретение становится недостаток личных средств. В январе-марте заемщики со средним доходом могли рассчитывать только на небольшую жилплощадь: 39 кв. м при льготной ставке (год назад было 38) и 10 кв. м – при рыночной (против прежних 18), а во вторичном сегменте – 16 кв. м (было 27).

Вместе с тем усилился разрыв между конечными ценами – новостройки дороже «вторички», по данным Росстата, на 60%. В этой части ЦБ отмечает риски не только для заемщиков, но и для банков, поскольку после продажи старой квартиры выручка не покроет кредитные обязательства.