После пересмотра условий льготной ипотеки и кратковременного январского оживления рынок недвижимости России столкнулся с заметным охлаждением. Уже с февраля 2026 года продажи новостроек начали снижаться в большинстве регионов страны, сообщили аналитики Российской гильдии риэлторов.
Изменения особенно ярко проявились на первичном рынке, где январский всплеск активности оказался краткосрочным. На фоне сокращения доступности льготных кредитных программ покупательский интерес стал ослабевать, что серьезно ударило по продажам новых квартир. При этом россияне все чаще делают выбор в пользу вторичного жилья. Основной драйвер этого сегмента — покупки за собственные средства. Несмотря на то что ипотечные сделки также сохраняются, именно наличные расчеты становятся ключевым фактором поддержки вторичного рынка.
В первом квартале 2026 года количество предложений на локальных рынках вторичного жилья увеличилось в среднем на 15–16 процентов по сравнению с предыдущим кварталом. Однако даже этот рост не смог полностью закрыть дефицит объектов. В ряде крупных городов предложение по-прежнему остается ограниченным, что дополнительно подогревает цены.
Недостаток квартир особенно ощутим в Москве, Подмосковье, Воронеже, Иванове, Великом Новгороде, Екатеринбурге, Красноярске, Томске и ряде других территорий. На первичном рынке повышенный спрос над предложением сохраняется в отдельных городах, включая Сочи, Чебоксары, Томск, Хабаровск и Магадан.
Несмотря на снижение активности покупателей, стоимость жилья продолжает расти. В крупных российских городах цены на квартиры увеличиваются в диапазоне от 0,5 до 8 процентов за квартал. Такая ситуация подчеркивает усиливающееся расслоение локальных рынков, где единых сценариев больше не существует.
По оценкам специалистов, рынок недвижимости России вошел в стадию насыщения. Однако ухудшение макроэкономических условий создает серьезные риски дальнейшего спада, а перспективы нового всплеска спроса остаются крайне сдержанными.
На этом фоне девелоперы, несмотря на сложную конъюнктуру, заметно увеличили запуск новых проектов. В первом квартале 2026 года объем вывода новостроек вырос на 40 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Количество новых жилых комплексов достигло рекордных значений, превысив показатели 2023–2024 годов.
Тем не менее общий тренд рынка остается напряженным. В 22 городах России спрос на новостройки снизился впервые за последние девять месяцев. Лишь в шести городах зафиксирован рост интереса к новому жилью.
Даже на фоне общего охлаждения снижение цен оказалось минимальным. Только в пяти городах квартиры подешевели, тогда как в большинстве регионов стоимость либо сохранилась, либо продолжила рост.
Самые высокие цены традиционно удерживает Москва, где квадратный метр жилья в массовом сегменте стоит от 357 до 487 тысяч рублей. Сочи, ранее приблизившийся к столичным значениям, начал постепенно терять позиции.
В крупнейших городах страны стоимость квадратного метра в новостройках в среднем удерживается на уровне 150–200 тысяч рублей. Однако вторичный рынок показывает еще более уверенный рост: за последние месяцы стоимость квадратного метра здесь увеличилась на 10–15 тысяч рублей.
Эксперты подчеркивают, что именно вторичное жилье становится наиболее привлекательным активом для покупателей. Такие квартиры демонстрируют высокую ликвидность, стабильный рост стоимости и сохраняют инвестиционную привлекательность даже в условиях нестабильного рынка. Они остаются наиболее востребованными на вторичном рынке крупных и развивающихся городов, где ограниченное предложение и устойчивый спрос продолжают поддерживать цены.
