Собственники квартир в многоквартирных домах в октябре будут использовать обновленные правила проведения общих собраний и управления общим имуществом. Основная часть изменений вступила в силу с 1 сентября 2026 года и затронула порядок принятия решений, электронного голосования и взаимодействия жильцов с управляющими организациями.
Общее собрание собственников остается главным органом управления многоквартирным домом. При этом порядок подсчета голосов зависит от конкретного вопроса. По общему правилу решения принимаются большинством голосов тех собственников, которые участвуют в собрании, однако Жилищный кодекс предусматривает ряд исключений. Это прямо следует из части 1 статьи 46 ЖК РФ.
«Поэтому распространенное в сети утверждение о том, что теперь любые вопросы, связанные с общим имуществом, решаются простым большинством, может привести к ошибкам. Для отдельных решений по-прежнему требуется более высокий порог. В частности, использование общего имущества индивидуально определенным собственником требует специального решения собрания», — объяснил в интервью порталу PNZ.RU юрист Сергей Петров.
Показательный пример — установка наружного блока кондиционера на фасаде дома. В августе 2026 года Минстрой России разъяснил, что если проектом дома не предусмотрены специальные места для такого оборудования, размещение кондиционера на фасаде возможно только по решению общего собрания, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников. Самовольно использовать часть фасада для личных нужд собственник не вправе.
Отдельные правила действуют и тогда, когда общее имущество предполагается предоставить в пользование другим лицам. К компетенции общего собрания относится решение о пользовании общим имуществом собственников иными лицами, а соответствующие решения входят в перечень вопросов, для которых ЖК РФ устанавливает квалифицированное большинство.
Серьезные изменения коснулись и электронных общих собраний. При проведении заочного голосования с использованием государственной информационной системы должен быть определен администратор общего собрания. В сообщении о собрании указываются его данные, а сам администратор размещает информацию о голосовании в системе и обеспечивает прием письменных решений собственников в предусмотренных законом случаях. Такие требования закреплены в статье 47.1 ЖК РФ.
Для первого общего собрания в электронной форме инициатор собрания сам осуществляет полномочия администратора. При проведении последующих собраний вопрос об определении администратора включается в повестку. При этом законодательство предусматривает специальную процедуру уведомления собственников и возможность представить письменный отказ от проведения первого электронного собрания.
Еще одна важная деталь касается оформления решений. Протоколы и решения общего собрания являются официальными документами, поскольку они могут изменять права и обязанности собственников. Документы должны размещаться в государственной информационной системе в установленном порядке, а подлинники решений и протокола передаются в управляющую организацию или в орган государственного жилищного надзора в предусмотренных законом случаях.
«С сентября также изменились отдельные правила работы совета многоквартирного дома. Федеральный закон от 29 декабря 2025 года № 529-ФЗ дополнил статью 161.1 ЖК РФ. В частности, решение об избрании членов совета МКД оформляется протоколом и подписывается в том числе выбранными членами совета. Кроме того, собственники получили возможность наделить председателя совета полномочиями, предусмотренными частью 8 статьи 161.1 ЖК РФ, совместно с другими членами совета», — сообщил эксперт.
Этот же закон предусматривает переход к новому формату информационного взаимодействия в сфере ЖКХ. Ресурсоснабжающие организации, региональные операторы, управляющие организации и другие указанные в законе лица должны обеспечивать взаимодействие с собственниками и пользователями помещений с использованием государственной информационной системы и многофункционального сервиса обмена информацией «Макс».
Что касается смены управляющей компании, здесь никаких новых правил «с октября» не появилось: ограничение уже действует. Согласно части 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники вправе отказаться от договора управления в одностороннем порядке не ранее чем через год с даты его заключения. Исключение предусмотрено, если управляющая организация не выполняет условия договора либо собственники меняют способ управления домом.
Это означает, что простого решения «поменять УК в любой момент» законодательство не предусматривает. Если управляющая организация нарушает условия договора, собственники могут воспользоваться предусмотренным законом исключением. В остальных случаях действует годичный период, который должен пройти с момента заключения договора управления, заключил Петров.
