Пик пройден: эксперты рассказали, когда ждать обвала цен на квартиры

На фоне повышения ключевой ставки ЦБ аналитики ожидали обвала рынка вторичной недвижимости. Между тем ее стоимость не снижается, хотя активности действительно поубавилось. Но вместе с тем понизился и спрос на новые квартиры, отмечают эксперты. Их точку зрения публикует «Российская газета».

К концу прошлого года больше всего цены на недвижимость выросли в Волгоградской области – до 90,9 тысячи рублей за кв. м (+27%), в Ростовской – до 126,9 тысячи за «квадрат» (+20%) и в Крыму (+19%). Самые незначительные колебания – в Краснодарском крае (+4%), но это, скорее, исключение из общего порядка. Здесь жилье изначально дороже, застройка активнее, а спрос в первичном сегменте повышен, поскольку покупатели торопятся успеть до закрытия льготной ипотеки.

«Сегодня пик покупательского спроса, безусловно, прошел, однако и сейчас показатели остаются на достаточно высоком уровне. По нашим прогнозам, 2024-й для девелоперов станет годом поиска баланса, если не произойдет критической корректировки внешних обстоятельств. Они будут работать над поиском оптимальных инструментов для сохранения маржинальности проектов и поддержания темпов продаж без потери качества готового продукта», – дала прогноз коммерческий директор компании «ССК» Анна Ших.

Самым высоким спросом пользуются полноформатные 2-комнатные квартиры площадью 45-50 кв. м (47% сделок), востребованы студии (27%) и 1-комнатные квартиры (20%). Утратили популярность только 3-комнатные (7%).

На фоне ужесточения ипотечных условий (лимит кредита в 6 миллионов рублей и рост первоначального взноса до 30%) стоимость жилья неизбежно изменится. Банки включат в нее свои выпадающие доходы – 7,5-8,9% суммы кредита, по оценке коммерческого директора федерального застройщика «Неометрия» Алексея Лысенко. Ипотеку станут чаще оформлять те, кто покупает жилье на этапе котлована как инвестиционное и планирует погасить кредит по большей части за счет продажи уже имеющейся недвижимости.

На повышение цен работают также прогнозы Всемирного банка: судя по ним, экономика восстановилась после потрясений последних лет. Кроме того, льготная ипотека летом закроется, а семейная существенно ограничится, но останутся другие программы, так что спрос критично не понизится, а значит, не затормозится и динамика стоимости.

Значительное влияние на активность покупателей оказывает сумма ежемесячного платежа. За счет субсидированной ставки компаниям пока удается держать его на комфортном уровне с возможностью дальнейшего рефинансирования. С ключевой ставкой они так поступить не могут, так что спрос все же снижается. Однако бесконечно повышать ее ЦБ не сумеет. В таких условиях продавцы могут не спешить с демпингом. Следовательно, резкого падения цен на новостройки в ближайшие полгода можно не ждать, заключают эксперты.

Совсем не то происходит на вторичном рынке. По прогнозу генерального директора агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлии Усачевой, к весне цены могут снизиться на 20%. Некоторую часть потенциальных покупателей оттянули на себя премиум- и бизнес-класс, предлагающие интересные решения в плане как интерьеров, так и общего комфорта жильцов.

«Люди перестали покупать любые площади в любых объектах. Они все больше акцентируют внимание на качестве жилого комплекса, на его концепции. Проекты, где застройщик заранее продумал, как будут жить здесь люди, проработал благоустройство территории, оборудовал ее детскими и спортивными площадками, намного более востребованы и лучше держат цену. Здесь меньше проблем с платежеспособным спросом», – заявил руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников.

Возможность заселиться, не тратя время и деньги на ремонт, очень привлекает. У застройщиков есть такие варианты, поэтому отличия от вторичного жилья практически нет. Но оно проигрывает по дизайну и инфраструктуре, не все готовы и к жилплощади «с историей». С другой стороны, по той цене, в какую обходится квартира в многоэтажке, можно приобрести сразу частный дом. Плюсы индивидуальной застройки стали особенно очевидны в пандемию, и сейчас она тоже весьма популярна.

По мнению аналитика инвестиционной компании Андрея Мельникова, обвал цен на недвижимость в 2024 году можно ждать только при условии, что произойдет серьезное потрясение.

«Это или внешнеполитическая ситуация, или внутренний экономический кризис. Пока никаких предпосылок для этого нет. До марта 2024 года точно будет период затишья», — подчеркнул Мельников.