Проверить собственника недвижимости перед сделкой недостаточно. Даже если квартира принадлежит продавцу и в выписке из ЕГРН нет обременений, в ней могут оказаться люди, которые сохраняют право проживания после смены владельца. Для покупателя это способно обернуться неприятным сюрпризом: некоторые жильцы вправе вернуться в квартиру даже после продажи, а выселить их через суд бывает крайне сложно, рассказали в Федеральной нотариальной палате.
Речь идет не только о тех, кто зарегистрирован по адресу на момент сделки. Право пользоваться жильем иногда сохраняется и у людей, которые давно выписались, переехали в другой город или годами не появлялись в квартире. Поэтому проверка истории недвижимости не менее важна, чем изучение документов нынешнего собственника.
Один из наиболее известных случаев — человек, который отказался от участия в приватизации в пользу родственников. Если на момент приватизации он имел равное право пользоваться квартирой, но согласился на оформление собственности на других членов семьи, за ним при определенных условиях сохраняется право пользования жильем.
Продажа квартиры сама по себе не прекращает такое право. Более того, отсутствие регистрации по адресу не всегда означает, что человек утратил возможность вернуться. Именно поэтому покупателю важно выяснить не только, кто прописан в квартире сейчас, но и кто участвовал в ее приватизации и отказывался от своей доли.
Похожая ситуация может возникнуть с кооперативным жильем. Если член семьи имел право пользоваться квартирой, когда паевой взнос за нее был выплачен полностью, необходимо проверить основания возникновения и сохранения этого права. В подобных случаях значение имеют документы о членстве в кооперативе, выплате пая и составе семьи на соответствующий момент.
Отдельную категорию составляют получатели ренты. Если недвижимость передана по договору пожизненного содержания с иждивением или другому договору ренты, условия проживания получателя ренты имеют особое значение. Продажа такой квартиры требует учета его прав и предусмотренных законом ограничений. Информация об обременении может отражаться в ЕГРН, поэтому этот документ нужно изучать особенно внимательно.
Сведения из Единого государственного реестра недвижимости необходимы для проверки квартиры, однако они не всегда раскрывают всю историю пользования жильем. Отсутствие отметки об обременении не гарантирует, что в квартире нет человека с сохраняющимся правом проживания.
В реестре могут отражаться сведения о лицах, имеющих определенные права пользования жилым помещением, но внесение таких данных зависит от предусмотренных законом оснований и порядка регистрации. Поэтому покупателю не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРН или справкой о зарегистрированных жильцах. При проверке квартиры с историей приватизации нотариус может изучить договор передачи жилья в собственность, архивные сведения о зарегистрированных гражданах, документы о составе семьи, копию лицевого счета и другие материалы. Это позволяет сопоставить людей, проживавших в квартире в прошлом, с участниками приватизации и выявить возможные риски.
Показателен случай из Нижнего Новгорода. Мать и дочь собирались продать квартиру, причем зарегистрирована в ней была только одна из собственниц. В ЕГРН не значилось никаких обременений. Однако архивная выписка помогла нотариусу выяснить, что много лет назад в квартире жил еще один член семьи. Он отказался от участия в приватизации в пользу матери и сестры, а затем выписался и переехал в другой город.
Несмотря на переезд, мужчина мог сохранить право пользования жильем. Для потенциальных покупателей это стало серьезным риском, и от сделки они отказались. История показывает, почему сведения о бывших жильцах иногда оказываются важнее формально благополучной выписки из реестра.
Риск получить квартиру вместе с посторонним жильцом существует и при сделках дарения. Например, собственник может передать недвижимость родственнику, оставив за собой право пожизненно проживать в ней. Если впоследствии новый владелец решит продать жилье, это условие может стать существенным препятствием для сделки. В одном из случаев молодая женщина собиралась продать квартиру, которую получила в подарок от бабушки. Договор дарения был заключен до 2025 года в простой письменной форме, без участия нотариуса. В выписке из ЕГРН внучка значилась единственным собственником, а специальных отметок о правах других лиц не было.
При этом нотариус мог изучить оригинал правоустанавливающего документа, размещенный в реестре. Проверка показала, что договор дарения содержал условие о праве бабушки пользоваться квартирой столько, сколько она пожелает. Покупатели не захотели приобретать жилье, в котором могла бы продолжать жить незнакомая им пожилая женщина. Такие ситуации еще раз подтверждают: при покупке недвижимости важно изучать не только актуальную выписку, но и документы, на основании которых возникло право собственности. Условия старого договора иногда оказываются принципиальными для будущего владельца.
