Разрушающийся балкон — это не просто бытовая проблема владельца квартиры, а опасная ситуация, которая может грозить даже человеческими жертвами. Если речь идет о повреждении балконной плиты, вопрос ответственности может напрямую касаться управляющей организации. Именно такие споры нередко доходят до суда, поскольку собственники квартир и управляющие компании по-разному трактуют, кто должен оплачивать дорогостоящие восстановительные работы.
Показательным стал недавний случай из Пермского края, о котором рассказала адвокат Ирина Сивакова. Собственник квартиры на протяжении трех лет сообщал об аварийном состоянии балкона и указывал на реальную угрозу для жизни и здоровья людей. Обращения в жилищную инспекцию результата не дали: управляющая организация не исполняла выданные ей предписания.
В итоге спор пришлось решать через суд. После рассмотрения дела, в том числе в апелляции, было установлено, что восстановление балконной плиты относится к обязанностям управляющей организации. Суд обязал компанию отремонтировать плиту и восстановить бетонный слой балкона в квартире истца. По информации Пермского краевого суда, в пользу собственника также взыскали компенсацию морального вреда и штраф за нарушение прав потребителя — всего 15 тыс. рублей.
«Причина такого решения связана с правовым статусом самой балконной плиты. Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся, в частности, ограждающие несущие конструкции. Аналогичное положение содержится в пункте 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491: в состав общего имущества включены балконные и иные плиты», — пояснил в интервью порталу PNZ.RU юрист Сергей Петров.
Верховный суд РФ ранее отдельно подтвердил, что включение балконных плит в состав общего имущества многоквартирного дома не противоречит законодательству. Поэтому сама по себе принадлежность квартиры конкретному собственнику не означает, что именно он обязан ремонтировать несущую балконную конструкцию.
Кто должен ремонтировать балкон
Если повреждена именно балконная плита, являющаяся частью общего имущества, обязанность по ее надлежащему содержанию возлагается на лицо, которое управляет многоквартирным домом. Это может быть управляющая организация, ТСЖ или другая организация в зависимости от выбранного собственниками способа управления домом.
Правила содержания общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ № 491, предусматривают содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества. При этом капитальный ремонт проводится по специальным правилам и, как правило, связан с решением общего собрания собственников и региональной программой капитального ремонта.
Важно различать балконную плиту и имущество непосредственно внутри квартиры. Несущая плита относится к общему имуществу, тогда как, например, остекление, внутренняя отделка или отдельные элементы, установленные собственником, могут относиться уже к его ответственности. Поэтому перед требованием о ремонте необходимо установить, какая именно конструкция повреждена, подчеркнул Сергей Петров.
Что делать, если балкон опасен
«Первым делом необходимо письменно обратиться в управляющую организацию с заявлением о ненадлежащем состоянии балконной плиты. В обращении следует подробно описать повреждения: трещины, разрушение бетона, оголение арматуры, осыпание конструкции, протечки или другие признаки, которые могут свидетельствовать об аварийном состоянии», — указывает эксперт.
К заявлению желательно приложить фотографии и видеозаписи. Если проблема действительно представляет опасность, в обращении следует прямо указать на угрозу жизни и здоровью людей и потребовать провести обследование конструкции с составлением соответствующего акта.
Управляющая организация должна организовать осмотр общего имущества и зафиксировать выявленные дефекты. Правила содержания общего имущества предусматривают документирование технического состояния дома и выявленных повреждений. Если управляющая компания не реагирует, следующим этапом может стать обращение в государственную жилищную инспекцию. К жалобе стоит приложить копию первоначального обращения в УК, фотографии повреждений, полученные ответы, акты осмотров и другие документы, подтверждающие бездействие.
Особенно важно сохранить доказательства того, что управляющая организация была уведомлена о проблеме. Если дело впоследствии дойдет до суда, именно переписка, фотографии, акты и предписания надзорных органов помогут подтвердить, что информация об опасном состоянии балкона была доведена до ответственной организации.
Если предписания не выполняются, собственник вправе обратиться в суд с требованием обязать ответственную организацию провести необходимые работы. В зависимости от обстоятельств также может ставиться вопрос о компенсации морального вреда и штрафе за нарушение прав потребителя.
«При этом самостоятельно проводить ремонт несущей балконной плиты за собственные деньги без предварительного установления ответственного лица рискованно. В дальнейшем может возникнуть спор о том, какие именно работы были необходимы, кто должен был их выполнять и насколько расходы были обоснованными. Кроме того, если работы приведут к обрушению, то пострадать уже могут и исполнитель, и заказчик – хозяин квартиры», — предупредил Сергей Петров.
Три шага, которые помогут добиться ремонта балкона
Зафиксировать проблему. Сделать фотографии и видео всех повреждений, сохранить дату и обстоятельства обнаружения дефектов.
Направить письменное заявление в УК. Потребовать провести осмотр, составить акт и принять меры по устранению опасного состояния балконной плиты. Копию обращения с отметкой о принятии необходимо сохранить.
Обратиться в жилинспекцию и суд при бездействии. Если управляющая организация игнорирует обращение либо не исполняет предписание надзорного органа, эти документы могут стать доказательствами при дальнейшем споре. Правовая основа вопроса — статья 36 Жилищного кодекса РФ, а также постановления Правительства РФ № 491 и № 290. Последнее устанавливает минимальный перечень работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.
