Разница в стоимости новых и готовых квартир в Центральной России достигла рекордных 84%, следует из данных Центробанка за III квартал 2025 года. Рост цен на первичное жилье делает ипотеку все менее доступной для россиян.
Даже при использовании льготных программ первоначальный взнос составляет в среднем 29%, что затрудняет приобретение недвижимости.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Центрального федерального округа почти достигла 300 тысяч рублей, тогда как вторичный рынок предлагает квартиры по 163 тысячи рублей за квадрат. В целом по России разрыв составляет 61%, что связано с удорожанием строительства новых домов.
По данным ЦБ, в октябре 2025 года 76% всех ипотечных выдач пришлись на госпрограммы, преимущественно семейную ипотеку, объем которой вырос на 21,5% и достиг 329 млрд рублей. При этом кредиты по рыночным ставкам увеличились на 30%, но остаются менее востребованными. Большая часть поддерживаемого государством спроса приходится на новостройки, что позволяет застройщикам удерживать высокие цены.
Вам может быть интересно:
• Из-за роста цен пенсионерам подготовили выплату
• Доктор Мясников обратился к россиянам словами «мозгов у вас нет»
• Правила получения пособия на погребение меняются
• Путин заявил о существовавшей возможности раскола России
Снижение стоимости новых квартир для девелоперов затруднительно из-за схемы проектного финансирования. Деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах до сдачи дома, а строительство ведется на кредитные средства. Любое снижение цен может серьезно снизить рентабельность проектов.
На стоимость жилья влияет также удорожание стройматериалов, которое, по прогнозам, в 2026 году может достичь 30–40%. Кроме того, новостройки часто имеют современную инфраструктуру и отделку, тогда как на вторичном рынке преобладает старый фонд, что искажает статистику разрыва цен.
По оценке экспертов, после продажи новостройки она не дешевеет на 60–80% — разница с аналогичными квартирами на вторичном рынке в том же районе составляет 5–22%.
Рост цен на первичное жилье создает структурные проблемы для рынка. Несмотря на рост доходов населения и снижение ключевой ставки, доступность жилья остается низкой. Для покупки квартиры в ЦФО площадью 40 кв. м по семейной ипотеке необходимо внести около 3,5 млн рублей первоначального взноса, что на 27% больше, чем год назад. Без достаточного взноса банки чаще всего отказывают заемщикам — одобрение при взносе менее 20% получают лишь 3% клиентов.
Средний ежемесячный платеж по ипотеке в России уже колеблется на уровне 35–40 тысяч рублей, в Москве он доходит до 100 тысяч рублей. Снижение ключевой ставки с 21% до 16,5% пока не сильно повлияло на рынок. Проценты по рыночной ипотеке остаются выше 20%, что делает кредиты крайне дорогими.
По прогнозам аналитиков, в 2026 году цены на вторичное жилье могут вырасти на 5–7% в первом полугодии и ускориться дальше. Если ключевая ставка снизится до 7,5–8,5% к 2027 году, рыночные ипотечные ставки могут вернуться к 10–12% годовых, что позволит большему числу россиян оформить кредит.
