Желание сделать квартиру удобнее нередко приводит к серьезному ремонту: собственники сносят перегородки, объединяют комнаты, переносят сантехнику и радиаторы, меняют расположение кухни.
«Но далеко не каждое такое решение разрешено законом. Некоторые изменения можно оформить без особых проблем, а другие способны обернуться не только штрафом, но и требованием вернуть жилью первоначальный вид», — отметил главный редактор портала PNZ.RU, эксперт в сфере социального и пенсионного законодательства Владимир Белов.
Перепланировкой считается изменение границ, площади или внутренней конфигурации жилого помещения. К таким работам относятся, например, демонтаж или возведение перегородок, перенос дверного проема, объединение комнат. Если же меняется расположение сантехнического оборудования, кухонной плиты либо инженерных коммуникаций, речь идет о переустройстве. Такие работы также требуют оформления, если информация о них должна быть отражена в технической документации на квартиру.
Возможность проведения ремонта зависит от множества факторов. Значение имеют конструктивные особенности конкретного дома, этаж, тип перекрытий, расположение коммуникаций и требования, действующие в соответствующем регионе. Поэтому одинаковая на первый взгляд перепланировка в одном доме может быть разрешена, а в другом — запрещена.
В ряде случаев допускается демонтаж или установка ненесущих перегородок, а также перенос дверного проема в ненесущей стене. Разрешенным вариантом может стать устройство или ликвидация встроенного шкафа. Допускается и перестановка ванны, раковины, унитаза либо кухонной мойки в пределах уже существующих ванной комнаты, санузла или кухни, если при этом соблюдаются установленные требования.
При определенных условиях можно объединить две комнаты или даже две квартиры. Однако такие работы не должны создавать угрозу безопасности здания и нарушать права других собственников. Особенно строгие требования действуют в отношении несущих конструкций. Сделать проем в несущей стене возможно только на основании соответствующего проекта, технического заключения и предусмотренного проектом усиления конструкции.
При этом существует целый ряд изменений, которые легализовать невозможно. Прежде всего речь идет о работах, способных ослабить конструкцию дома, нарушить работу инженерных систем или создать опасность для соседей.
Категорически недопустим демонтаж несущих стен и колонн, а также разбор перекрытий. Нельзя уменьшать или уничтожать вентиляционные и инженерные короба, перекрывать доступ к общедомовым трубам, стоякам и отключающим устройствам. Такие действия могут повлиять не только на конкретную квартиру, но и на нормальную работу инженерных систем всего дома.
Серьезные ограничения установлены и для расположения санузлов и кухонь. Нельзя размещать санузел непосредственно над жилой комнатой или кухней соседей снизу, переносить кухню на территорию над жилым помещением нижней квартиры или устраивать жилую комнату под кухней либо санузлом соседей сверху.
Отдельные правила касаются газифицированных квартир. Объединить кухню с комнатой без надежно закрывающейся двери, как правило, не получится. Если на кухне установлена газовая плита, открытое пространство между ней и жилой комнатой обычно не согласуют. В зависимости от конкретной ситуации может потребоваться установка изолирующей двери или замена газовой плиты на электрическую с соблюдением установленной процедуры.
Не допускается и присоединение балкона или лоджии к жилой комнате или кухне с демонтажем теплового контура. Радиаторы центрального отопления нельзя переносить на балкон или лоджию. Под запретом также подключение водяного теплого пола к общедомовой системе отопления или горячего водоснабжения.
Любые работы, ухудшающие вентиляцию, пожарную безопасность или условия проживания других жильцов, могут стать основанием для отказа в согласовании. Именно поэтому эффектный на бумаге вариант ремонта способен превратиться в серьезную проблему уже после завершения строительных работ.
Перед началом перепланировки необходимо сопоставить предполагаемые изменения с техническим паспортом или поэтажным планом квартиры. Важно заранее определить, какие стены являются несущими, и выяснить, затрагиваются ли при ремонте элементы общедомового имущества.
Если для выбранных работ требуется проект, его необходимо заказать в специализированной организации вместе с техническим заключением. Затем заявление на согласование подается в уполномоченный орган, через МФЦ, региональный портал или «Госуслуги» — в зависимости от порядка, установленного в конкретном регионе, объяснил Владимир Белов.
Начинать работы следует только после получения решения о согласовании. Сам ремонт должен выполняться в соответствии с утвержденным проектом. После завершения работ необходимо оформить их окончание, а при изменении характеристик помещения подготовить технический план и дождаться внесения новых сведений в ЕГРН. По общему правилу решение о согласовании перепланировки принимается в течение 45 дней после получения полного комплекта необходимых документов. При этом юридически завершенной перепланировка считается после внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Особенно рискованно приступать к ремонту без предварительного согласования. Самовольной считается перепланировка, проведенная без необходимого решения либо с отступлением от утвержденного проекта. Для граждан за такие нарушения предусмотрен административный штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Однако сам штраф может оказаться далеко не самым серьезным последствием. Собственника способны обязать восстановить квартиру и вернуть ее первоначальный вид.
