Ипотечные кредиты стали нормой для значительной части россиян, но ежемесячные выплаты нередко занимают существенную долю семейного бюджета. При этом статистика показывает, что многие заемщики стремятся закрыть ипотеку досрочно, чтобы уменьшить переплаты по процентам и быстрее избавиться от долговой нагрузки. Эксперты указывают, что такое решение может быть выгодным, но требует внимательного подхода и понимания всех нюансов процесса.
Законодательство Российской Федерации предоставляет право досрочно погасить ипотечный кредит полностью или частично в любой момент после подписания договора. Заемщик обязан лишь заранее уведомить банк о своем намерении — обычно не менее чем за 30 календарных дней. При этом выбор способа досрочного или частично досрочного погашения напрямую влияет на итоговую выгоду. На практике используется три основных варианта, каждый из которых решает разные финансовые задачи.
Какие варианты погашения существуют
Наиболее экономически эффективным считается сокращение срока кредита. В этом случае размер ежемесячного платежа остается прежним, но за счет уменьшения основного долга ипотека закрывается значительно раньше, а общая сумма выплаченных процентов существенно снижается. Такой вариант подходит тем, кто готов сохранить текущий уровень финансовой нагрузки ради максимальной экономии в долгосрочной перспективе.
Альтернативой является уменьшение ежемесячного платежа. Этот способ позволяет снизить нагрузку на бюджет в краткосрочном периоде, но срок кредита при этом остается прежним, а итоговая переплата по процентам сокращается незначительно. Как правило, его выбирают заемщики с нестабильным доходом или в ситуациях, когда важно высвободить часть средств «здесь и сейчас».
Существует и комбинированная стратегия, сочетающая формальное снижение обязательного платежа с фактическим сохранением прежнего уровня выплат. Разница между новым и старым платежом направляется на досрочное погашение основного долга. Такая схема обеспечивает дополнительную финансовую гибкость и создает запас прочности на случай снижения доходов, хотя по уровню экономии уступает чистому сокращению срока.
Примеры выгоды от досрочного погашения
Разницу между подходами наглядно иллюстрирует расчет на условном, но близком к реальности примере. При ипотеке на 8 млн рублей сроком на 20 лет под 26% годовых ежемесячный платеж составляет около 175 тыс. рублей, а совокупная переплата — порядка 33 млн рублей. Если в самом начале срока внести досрочно 400 тыс. рублей, эффект будет существенно различаться в зависимости от выбранной стратегии.
При выборе сокращения срока кредитования общий период выплат уменьшается примерно на девять лет, а экономия на процентах достигает около 18 млн рублей. Если же направить досрочный платеж на снижение ежемесячного взноса, платеж сократится лишь до 165 тыс. рублей, а выигрыш по процентам составит порядка 1,7 млн рублей. Как отметил основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик, разница особенно заметна на ранних этапах ипотеки, когда досрочное погашение дает максимальный эффект, но требует высокой финансовой дисциплины.
Как лучше вносить деньги при досрочном погашении ипотеки
Лучше всего вносить дополнительные средства строго в дату планового платежа. В противном случае часть суммы может быть направлена на оплату процентов, начисленных за прошедшие дни, что снижает эффективность досрочного взноса. Также при частичном погашении важно не забывать отдельно перечислять сумму обязательного ежемесячного платежа.
Практически все ипотечные кредиты в России строятся по аннуитетной схеме, при которой в первые годы основная часть платежа уходит на проценты, а тело кредита уменьшается медленно. По этой причине досрочные выплаты в начале срока радикально меняют финансовую модель займа. Они сокращают базу для начисления процентов, и последующие платежи начинают работать заметно эффективнее.
По мере приближения к завершению срока ипотеки экономический смысл досрочного погашения снижается. Большая часть процентов к этому моменту уже выплачена, и дополнительная экономия становится минимальной. Таким образом, ключевым фактором выгоды является не только выбранный способ, но и момент внесения дополнительных средств.
Среди дополнительных нюансов эксперты выделяют возможность использования материнского капитала. Закон допускает его направление на досрочное погашение ипотеки, но в этом случае часто предусмотрено только уменьшение ежемесячного платежа без сокращения срока кредита. Также при полном досрочном закрытии займа заемщик может вернуть часть страховой премии по ипотечному договору, при этом страховая компания удержит административные расходы.
4 способа ускорить погашение ипотеки
Для ускоренного погашения ипотеки применяются различные практические схемы. Среди них:
- метод «13-й зарплаты», при котором один дополнительный платеж вносится раз в год,
- стратегия ежемесячного увеличения платежа на 10%,
- автоматические досрочные списания сверх обязательного взноса,
- рефинансирование с последующим частичным или полным досрочным погашением.
По действующему законодательству банк не имеет права запрещать или начислять штрафы за досрочное погашение кредита, включая ипотеку, если заемщик уведомил банк заранее. Взыскание любых комиссий или штрафов за это является нарушением Гражданского кодекса, и клиент может обратиться в суд.
Оптимальным с экономической точки зрения считается сокращение срока кредита при сохранении размера ежемесячного платежа — это позволяет существенно уменьшить переплату по процентам. Сокращение платежей снижает нагрузку на текущий бюджет, но приводит к меньшей экономии по процентам.
Досрочное погашение снижает базу для начисления процентов, особенно в первые годы действия ипотеки, когда большая часть платежа идет на проценты. Это уменьшает общую сумму переплаты за весь срок кредита, делая досрочное закрытие более выгодным по сравнению с плановым графиком.
