Многие собственники недвижимости считают сдачу жилья в аренду одним из самых надежных способов получения дополнительного дохода. Однако до сих пор встречаются те, кто предпочитает получать арендные платежи, не декларируя их и не перечисляя налоги в бюджет. Между тем Федеральная налоговая служба постоянно совершенствует механизмы контроля, и вероятность обнаружения подобных нарушений становится все выше.
Обязанность уплачивать налог с доходов, полученных от сдачи жилья в аренду, установлена законодательством. В письме Минфина подчеркивается, что граждане, уклоняющиеся от исполнения налоговых обязательств, выявляются в ходе контрольной работы налоговых органов. В документе отмечается, что мероприятия по выявлению владельцев недвижимости, не декларирующих доходы от аренды, проводятся на постоянной основе.
Для получения сведений о возможной сдаче квартир инспекторы используют сразу несколько источников информации. Одним из них являются безналичные расчеты между арендатором и собственником. Регулярные банковские переводы одинаковой суммы, поступающие от одного и того же человека примерно в одни и те же даты, способны привлечь внимание автоматизированных систем анализа операций.
Еще в июне 2018 года Федеральная налоговая служба разъяснила, что банки с сентября 2016 года обязаны по запросу налоговых органов предоставлять сведения об открытии и закрытии счетов физических лиц. С 1 июня 2018 года перечень передаваемой информации был расширен: кредитные организации также представляют данные о наличии счетов, вкладов (депозитов), остатках денежных средств и их движении, включая счета в драгоценных металлах.
Однако сам факт регулярных поступлений еще не означает автоматического начисления налога. Прежде чем принять решение, налоговая инспекция обязана запросить у владельца счета пояснения о происхождении денежных средств. Особое внимание ФНС уделяет гражданам, владеющим несколькими объектами недвижимости. Если у человека имеется две квартиры и более, это может стать поводом для дополнительной проверки. Инспекторы оценивают вероятность того, что часть жилья используется для получения дохода без его декларирования.
Сведения о недвижимости налоговые органы получают в рамках межведомственного взаимодействия. В соответствии с пунктом 4 статьи 85 Налогового кодекса РФ Росреестр обязан передавать в ФНС имеющуюся информацию об объектах недвижимости, включая данные Единого государственного реестра недвижимости и кадастровую стоимость. Именно на основании этих сведений гражданам направляются уведомления об уплате имущественных налогов.
Само по себе наличие нескольких квартир не считается нарушением закона. Однако если выясняется, что собственник не проживает по одному или нескольким адресам, налоговые органы могут проверить, отражены ли в декларации доходы от сдачи недвижимости в аренду. При отсутствии соответствующих сведений инспекторы вправе организовать дополнительные контрольные мероприятия.
Массовые поквартирные проверки налоговая служба не проводит. Вместо этого используются более точечные способы получения информации.
Нередко сведения о сдаче жилья поступают от третьих лиц. Сообщить о возможном нарушении способны бывшие арендаторы, родственники, управляющие организации или соседи. Причиной обращения может стать конфликт, шум, постоянная смена жильцов, антисанитария в подъезде или другие бытовые проблемы.
Информация может поступить и от участкового уполномоченного полиции, который нередко располагает сведениями о фактических жильцах дома и при необходимости вправе оформить акт о проживании в квартире посторонних лиц.
Не исключены обращения и со стороны управляющих компаний. Особенно это актуально в случаях, когда собственник длительное время не оплачивает коммунальные услуги, но при этом, по мнению представителей УК, получает доход от сдачи квартиры.
Еще одним источником информации становятся данные МВД. Иностранные граждане обязаны вставать на миграционный учет по месту пребывания, а уведомление оформляет собственник жилья. Эти сведения также могут использоваться налоговыми органами для проверки законности получения доходов. Особый интерес вызывают так называемые «резиновые квартиры», где зарегистрировано большое количество жильцов.
ФНС получает информацию и при проверке организаций, которые арендуют квартиры для своих сотрудников. Если жилье снимает юридическое лицо, договор аренды передается в бухгалтерию компании. Во время налоговой проверки инспекторы могут ознакомиться с этим документом и установить владельца недвижимости.
При этом одного лишь факта проживания в квартире посторонних людей недостаточно для привлечения собственника к ответственности. Закон допускает безвозмездное проживание родственников или знакомых. Поэтому налоговой службе необходимо доказать не только факт пользования жильем, но и получение дохода.
Подтвердить получение арендной платы могут различные доказательства. В их числе — показания соседей или самих нанимателей, расписки о передаче наличных денежных средств с подписью собственника, а также банковские выписки, из которых видно регулярное перечисление денег за проживание от лиц, не являющихся родственниками владельца квартиры.
Если нарушение будет установлено, собственнику придется уплатить налог на доходы физических лиц. Стандартная ставка составляет 13%. Если годовой доход превышает 5 млн рублей, сумма сверх этого лимита облагается уже по ставке 15%. При этом льготные ставки для самозанятых — 4% или 6% — в подобных случаях применяться не могут.
Помимо самого налога налоговые органы начисляют пени и штрафные санкции. При расчете задолженности учитывается период не более трех лет, даже если квартира сдавалась значительно дольше. За несвоевременное представление декларации 3-НДФЛ предусмотрен штраф в размере 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки. Минимальное взыскание составляет 1 тыс. рублей, максимальное — 30% от суммы задолженности.
Размер штрафа за неуплату налога зависит от обстоятельств нарушения. Если инспекция придет к выводу, что действия были совершены без умысла, штраф составит 20% от суммы недоимки. При наличии доказанного умысла санкция увеличится до 40%. При этом вопрос о наличии умысла налоговые органы рассматривают индивидуально, учитывая все обстоятельства дела. Дополнительно начисляются пени. Для физических лиц их размер определяется исходя из 1/300 действующей на момент нарушения ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.
В наиболее серьезных случаях уклонение от уплаты налогов может повлечь уголовную ответственность. Она наступает, если сумма доходов, с которых не был уплачен налог, превышает 2,7 млн рублей в год на протяжении трех лет. За такое нарушение предусмотрены штрафы от 100 тыс. до 300 тыс. рублей либо в размере заработной платы или иного дохода за период от одного до двух лет. Кроме того, законом допускаются принудительные работы сроком до одного года, арест до шести месяцев или лишение свободы на срок до одного года.
Практика показывает, что попытка скрыть доходы от аренды жилья может обернуться не только доначислением налога, но и серьезными финансовыми потерями, длительными проверками и судебными разбирательствами. Размер обязательных платежей зависит от налогового статуса собственника — физического лица, индивидуального предпринимателя или самозанятого, однако соблюдение требований законодательства во всех случаях оказывается значительно менее затратным, чем последствия выявленного нарушения.
