Банкротства и ложные скидки: рынок недвижимости ждут сложные времена

Ценовая политика на рынке недвижимости не позволяет аналитикам делать точные прогнозы. С одной стороны, компании, заинтересованные в продажах, не снижают стоимость своих объектов. Более того, она выросла на 10%. В то же время владельцы вторичного жилья, имея пространство для маневра, все же идут на скидки, хотя предложение сокращается.

«На текущий момент скидки установлены в 185 проектах из 300 на первичном рынке столицы без учета элитного сегмента, где открытый дисконт не применяется. Суммарно цены вниз корректируют 40 девелоперов. Максимальный размер дисконта сейчас составляет 37,9%, а год назад скидки достигали 23%», – отметил в интервью Forbes управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Большого снижения, как и предрекали риелторы, не случилось. Если что-то и дешевеет, то лишь в отдельных жилых комплексах и ненадолго. Да и сами скидки – только видимость: проценты сбрасываются с уже завышенной стоимости. Дисконт в 50% на самом деле дает дополнительную наценку и должен настораживать, предупредил директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков.

Предложения с ограниченным сроком действия и рассрочка выгоднее для застройщиков, потому что активизируют продажи. Больше половины выставляемых объектов удается реализовать благодаря акциям.

Во вторичном сегменте у покупателей больше возможностей добиться хороших скидок – путем торга. По Москве удается сбить в среднем 14,1%, по регионам – до 16,5%. Но это номинальные цифры, а в реальном выражении преимущества не очень значительные.

«Продавцы дают скидки, но в разумных пределах. Как правило, это не более 500 000 рублей. Но стоит оговориться, что есть локации, где дисконтов нет, потому что достаточно мало предложений, а спрос высокий», – пояснил коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис.

Собственники применяют тот же ход, что и строительные компании: сбросить 10% с цены, заявленной выше средней по рынку. Между тем настоящая разница не превышает 4,5%, тем не менее спрос повышается. За последние полгода сделок такого плана стало больше в полтора раза (35-40% общего объема).

На этом фоне возникает вопрос, смогут ли удержаться строительные компании на занятых позициях, не скатившись в банкротство. Вероятность такого исхода невелика, но не равна нулю. Если цены на новостройки еще вырастут, большая масса потенциальных покупателей переместится в сторону аренды. Спрос критично упадет, а следом за ним и прибыли.

С другой стороны, бизнес уже привык к колебаниям экономики и умеет адаптироваться к любым условиям. Скорее всего, при сильном кризисе девелоперы просто минимизируют обороты.

При такой неопределенности все, что могут сказать аналитики о 2025 годе, умещается в одну фразу: все зависит от уровня ключевой ставки. Некоторые при этом полагают, что новых квартир появится меньше, к тому же большая часть их окажется без отделки. Этот вариант предполагает сниженную цену, так что пользуется спросом.

Станет еще меньше и малогабаритных квартир, популярных у студентов, пенсионеров и владельцев вторичной недвижимости. В Москве уже сейчас их осталось только 13,6%. Спрос в целом понизится еще на 30%, так что сегмент новостроек сузится.

Однако полностью застояться ему не даст собственный цикл, где от запуска стройки до вывода дома на рынок проходит 1-3 года. За это время рынок успеет восстановиться, а пока что в продажу будут выходить старые проекты.