Ценовой пузырь на рынке недвижимости: к чему стоит готовиться

Ценовой пузырь, образовавшийся к лету 2024 года на рынке недвижимости, продолжает сохраняться. На этом фоне застройщикам, чтобы не терять в прибылях, стоило бы переключиться с накручивания стоимости объектов на повышение объемов ввода, считают аналитики. Их доводы обнародовала «Российская газета».

В частности, исследование Аналитического кредитного рейтингового агентства подтвердило, что зарплаты не успевают за удорожанием новостроек.

«Было бы целесообразно строительство большего объема жилой недвижимости при недопущении формирования застройщиками искусственного дефицита квартир в продаже. В этом случае жилье стало бы более доступным. Безусловно, рентабельность застройщиков могла от этого пострадать, однако тот же объем прибыли можно получить за счет эффекта масштаба», – сделали вывод в АКРА.

По данным Региональной ассоциации оценщиков, квадратный метр жилья в Москве подорожал с 220 тысяч рублей в 2020 году до 275 тысяч в 2024-м.

В продажу за то же время вывели 410 млн кв. м. Спрос вырастал за счет госпрограмм, таким образом жилое строительство смогло выжить в период пандемии, а часть населения смогло решить жилищный вопрос. Но, с другой стороны, разогналась и инфляции – суммарно до 44,79%.

Сейчас спрос упал, но повлиять на цены этот фактор не может. Из-за изменения логистики, подорожания стройматериалов и спецтехники, дефицита кадров себестоимость стала выше, так что работать «в ноль» застройщики не могут.

Выход на массовые объемы – решение сомнительное, считает президент ассоциации Кирилл Кулаков. Во-первых, потребуется софинасирование от государства, во-вторых, сильное удешевление при сохранении качества невозможно по объективным причинам.

Ближайший пример – «хрущевки»: они дешевые, но тесные, темные, с неудобной планировкой и сложностями в ремонте.

В АКРА, в свою очередь, наблюдают расширение системы скидок, причем и в первичном сегменте, и во вторичном. В ближайший год цены, скорее всего, снизятся на 3-5%, но потом все равно станут расти – из-за отложенного спроса. Сейчас покупатели стремятся дождаться снижения ключевой ставки, которое состоится не раньше осени 2025 года. Тогда выходить на сделки станут активнее, однако у застройщиков предложение к тому времени сократится и сложится дефицит. В таких условиях подорожание закономерно.

Подобная ситуация свойственна не только России. Ценовые пузыри образуются в Майами, Токио и Цюрихе, то есть и другие развитые страны испытывают затруднения. Дубай по росту стоимости жилья вышел на первое место и покинул категорию городов с низкими рисками.

Однако есть разница. В РФ рынок недвижимости испытывает последствия активного стимулирования спроса и зависит от политики Центробанка. За границей строительство идет сообразно общему экономическому развитию, а повышение цен продиктовано изменением доходов населения, ростом ставок аренды и объемами ипотеки.