С 2020 года в России были запущены программы льготного ипотечного кредитования, направленные на поддержку строительной отрасли и обеспечение граждан доступным жильем. В 2024 году российские власти приняли решение о завершении массовой льготной ипотеки на новостройки, а также об ужесточении условий по оставшимся программам с государственным субсидированием. Одной из причин для такого решения стало серьезное увеличение стоимости жилья.
По словам президента Ассоциации российских банков, академика РАН Гарегина Тосуняна, льготная ипотека оказала существенную поддержку строительному сектору и другим смежным отраслям экономики, а также покупателям, кто успел воспользоваться привлекательными льготными ставками. Но она имела и негативный эффект.
«Льготная ипотека привела к ажиотажу на рынке недвижимости и спровоцировала рост цен. В мае 2020 года на старте льготной ипотеки квадратный метр на рынке первичного жилья в среднем по стране стоил 77 тысяч рублей, а летом 2024 года уже 154 тысячи. За четыре года цены выросли практически в два раза. При этом с 2016 по 2020 год цены на жилье выросли только на 30%», — заявил Тосунян в ходе открытой дискуссии по теме «Рынок недвижимости после льготной ипотеки: стагнация неизбежна?».
Льготная ипотека привела к тому, что недвижимость стала менее доступной, сократив возможности для улучшения жилищных условий некоторым категориям граждан, уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко.
Вам может быть интересно:
• С учетом инфляции: раскрыт механизм ежеквартальной индексации пенсий
• Названы устаревшая и модная верхняя одежда
• Похоже на 90-е: россиянам рассказали, когда лучше снять деньги со вклада
• Стало известно, когда НАТО начнет прямую войну с Россией
В проигрыше остались и банки. Сначала они заработали огромную прибыль, но в итоге получили на баланс активы, которые они не могут продать на вторичном рынке в случае дефолтов. После того, как новостройка приобретена, она теряет в стоимости, так как переходит в разряд вторичного жилья. Разница в цене составляет от 30% до 40%.
«Фактически у банков начинает образовываться дыра в бюджете, потому что если пойдут массовые дефолты по ипотечным кредитам, что еще и подсадит цену (на недвижимость – прим. редакции), банки начнут пытаться продавать квартиры на вторичном рынке», — объяснил эксперт.
Репченко считает, что пока ситуация не выглядит критичной, но уже в ближайшем будущем вероятны большие проблемы.
«Сейчас объем просрочки небольшой. Другой момент, уже появилась информация, что он пошел расти нарастающими темпами. Это вопрос одного-двух лет, когда мы можем набрать растущий в геометрической прогрессии объем просрочек», — предупредил Олег Репченко.
Руководитель аналитического центра напомнил, президент, председатель правления ПАО «Сбербанк» Герман Греф прогнозировал, что «два года мы будем болеть». Хуже всего будет застройщикам. Завысив цену на свой продукт, они не могут продавать его в достаточных объемах по такой цене.
«Мы это дважды проходили. Рынок болел аналогичным образом после кризиса 2008 года и после событий 2014 года. Что мы получили? В 2008 году многие компании, которые сейчас на рынке, которые мы прекрасно знаем, стали банкротами», — отметил эксперт.
Еще одной причиной, которая может привести к крайне трагичному развитию событий, являются новые программы от девелоперов и банков – «купи сегодня, а плати завтра».
«Это субсидированная ипотека, когда субсидируется ставка на несколько лет. Первые два-три года плати относительно небольшие проценты, а потом они станут большими. Это траншевая ипотека, это все схемы с рассрочкой. Они изначально создавались исходя из концепции, что высокая ключевая ставка будет недолгой… По обновленным прогнозам ЦБ мы получаем, что приемлемой ставка станет не раньше 2027 года… И может дальше оказаться, что посыплются все эти схемы. Где-то через годик-два — это станет массовым и может оказаться, что значительная доля тех людей, кто думал, что у них завтра будут деньги и они принесут полную сумму — у них их просто не будет», — выразил мнение Олег Репченко.
Руководитель аналитического центра выразил мнение, что по очень многим показателям рынок недвижимости перегрет, как это было перед 2008 годом, что закладывает серьезный риск «лопания пузыря». А застройщики отказываются пересматривать цены на жилье, снизив ценник на квартиры.
«Я ставлю на этот сценарий немного, но есть риск, что застройщики настолько упрутся и не будут гибкими, что они просто обанкротятся. И государство будет вынуждено их всех загрузить в какую-то компанию «Росстрой», забрав стройку под себя. Хотелось бы верить, что до этого не дойдет», — сообщил аналитик.
