Сделки по продаже квартиры с целью незамедлительного приобретения новой в обиходе именуются альтернативными. Именуются они так потому, что в продавцы здесь становятся одновременно и покупателями, пояснил в интервью «Российской газете» адвокат Виталий Шакин, причем цепочка может продолжаться до бесконечности. Если участников только два, признак альтернативности исключается.
«Первый покупатель подписывает договор купли-продажи с продавцом, в котором закладываются условия, что деньги направляются не продавцу, а третьему лицу, который продает свою недвижимость продавцу. Также подписывается договор купли-продажи между продавцом-покупателем и продавцом. По этому договору продавец получает деньги от третьего лица», – раскрыл механизм член Гильдии риелторов Москвы Максим Наумов.
Первым делом продавец должен оценить свою квартиру, параллельно подыскивая подходящий вариант нового жилья. На этом этапе, возможно, потребуется помощь риелторов. С покупателем и другим собственником заключаются предварительные соглашения о намерениях.
Далее придется позаботиться о чистоте сделки, то есть подготовить документы на свою недвижимость и проверить чужую на предмет обременений и прав собственности. Когда все в порядке, заключаются уже основные договоры по купле-продаже. Их оформление у нотариуса проводится в один день в присутствии всех участников, чтобы подписи на документах были поставлены единомоментно.
Вам может быть интересно:
• Снимать наличные придется по новым правилам
• Россиян предостерегли от заморозки некоторых продуктов
• Почему у пенсионеров с меньшим стажем выше пенсия
• Путин заявил о существовавшей возможности раскола России
Тогда же определяется формат расчетов (наличные, кредит и т. д.). Для безопасности лучше воспользоваться аккредитивом (временной заморозкой) или банковской ячейкой, откуда деньги можно забрать только после оформления права собственности.
Есть еще и сервис безопасных счетов, который предлагают многие банки при электронной регистрации сделок.
Все документы подлежат передаче в Росреестр, причем здесь тоже важно, чтобы дата была единой, иначе будут сложности с переходом права собственности, предупреждает член Гильдии риэлторов Москвы Максим Наумов.
При тщательной организации процесса альтернативная сделка занимает всего 1 день. Ни у одного из участников нет проблем с местом для проживания, не приходится искать место для хранения вещей при переезде. Такой вариант удобен, когда другой возможности улучшить жилищные условия нет: свободных накоплений не имеется, а ипотека недоступна. Поэтому «альтернатива» входит в широкую практику.
Однако она таит и немало рисков. Во-первых, из Росреестра может прийти отказ в регистрации, потому что разные договоры попали к разным специалистам и возникло рассогласование.
Во-вторых, сделка может сорваться еще на старте из-за того, что одна из сторон передумала, либо в процесс вторгся наследник, про которого никто не знал, либо все же вскрылись какие-либо долги и квартиру арестовали. Кроме того, много времени отнимает подготовка – к примеру, опека может сильно медлить с разрешением, если в сделке затронуты доли детей.
Поскольку покупку и продажу недвижимости курируют риелторы и юристы, которые по много раз все проверяют, подводные камни удается обойти. Однако полную гарантию от внезапных неприятностей дать не может никто, констатирует управляющий партнер адвокатского бюро Михаил Боровский. Малейшая из них обрушивает всю цепочку, приходится запускать все заново. Именно поэтому альтернативные сделки считаются крайней мерой, когда иными путями пойти действительно невозможно.
