ЦБ намерен сурово бороться со снижением ипотечных ставок за счет застройщиков. Ближайшим последствием ужесточения политики регулятора аналитики считают дальнейшее сокращение числа потенциальных покупателей недвижимости.
Чтобы повысить сильно просевшие в последнее время продажи, застройщики применяют альтернативные обычному кредитованию способы. Самым востребованным стало субсидирование рыночной ипотеки, благодаря которому ставка с установленных 30% доводится до 8-13% на первые несколько лет. Нагрузка на заемщиков уменьшается – спрос подрастает.
«По сути, с введением ограничений на рост ежемесячного платежа по ипотеке наиболее доступным вариантом покупки первичной недвижимости останутся лишь льготные программы ипотечного кредитования. Это значит, что объем потенциальных клиентов, которые могли бы воспользоваться ипотекой при покупке квартиры в новостройке, значительно снизится», – прокомментировал руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимости» Вадим Бутин.
У регулятора своя логика. Небольшие размеры платежей в пределах льготного периода (от 1 года до 5 лет) предполагают их рост более чем в 2 раза. Цена объектов тоже не падает, так что все факторы в сочетании приведут к неспособности заемщиков расплатиться по кредитам.
Вам может быть интересно:
• Собственников жилья ограничили в правах
• В магазины вернулась старая схема обмана покупателей на кассе
• Почему у россиян забирают подаренные квартиры
• Стало известно, когда НАТО начнет прямую войну с Россией
Когда долг превышает стоимость квартиры, рефинансирование невозможно или крайне ограничено. Запрет на ипотеку с завышенными ставками не спасает, потому что полная стоимость кредита все равно оказывается на рыночном уровне.
Выход из затруднений ЦБ видит в повышении обязательных резервов для банков, где ежемесячные платежи выходят за 20%-й порог.
При этом льготный период устанавливается строго на 3 года. Если за это время хоть один платеж по графику окажется на 20% больше среднего за предыдущие 12 месяцев, резерв возрастет на 70%. Любое увеличение платежей по истечении указанного срока повлечет аналогичные санкции.
Новые правила вступят в силу, предположительно, через 30 дней после официальной публикации. Их действие станет распространяться на новые займы, не затрагивая старых. Таким образом, капиталы банков не пострадают, если они будут придерживаться лимитов.
В целом ЦБ занял твердую позицию относительно высокорисковых схем ипотечного кредитования, отмечает профессор Финуниверситета при Правительстве РФ Александр Цыганов. Мотивы заемщиков очевидны – люди рассчитывают на возможность рефинасирования или досрочное погашение долга при снижении ключевой ставки.
«Но если все пойдет так, как написано в кредитном договоре, то после льготного периода наступает очень тяжелая действительность с высокими платежами и таким же высоким риском дефолта. Регулирование значительно снизит привлекательность схемы и вынудит искать иные решения», – полагает экономист.
Из возможных вариантов он указал субсидирование ставки за счет застройщиков, погашение части долга за счет работодателя как компонент социального пакета для ценных сотрудников и разработку более прозрачных условий ипотечных договоров.
