Темпы роста цен на первичном рынке жилья в России продолжают уверенное замедление уже пятый месяц подряд. В мае показатель снизился до символических 0,3%, тогда как вторичный рынок, напротив, прибавил около 1%. Аналитики ДомКлик отмечают, что период активного разогрева, наблюдавшийся в конце 2025 года, фактически завершился. В ближайшей перспективе рынок, по их оценкам, может перейти к слабому росту цен или устойчивой стагнации.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в мае достигла 189,5 тыс. рублей, тогда как на вторичном рынке показатель поднялся до 125,8 тыс. рублей. Годовая динамика выглядит почти синхронной: рост составил 9,3% и 9,4% соответственно. Однако за внешним сходством скрывается более напряженная картина — рынок постепенно теряет прежний импульс роста.
На фоне снижения ставок по рыночной ипотеке «свежая» вторичная недвижимость все увереннее конкурирует с новостройками. Особенно заметно это в сегменте домов, построенных за последние десять лет: стоимость квадратного метра здесь в среднем уже на 1,5% выше, чем в первичном жилье. Это редкий для рынка перекос, который подчеркивает изменение предпочтений покупателей.
Ситуация осложняется на стороне застройщиков. Продажи замедляются, и их темпы опустились до минимальных значений с января 2025 года. Объем непроданного жилья продолжает расти и уже третий месяц подряд обновляет максимумы. Дополнительное давление создает высокая долговая нагрузка — на каждый квадратный метр строительства приходится около 88 тыс. рублей кредитных средств.
Отдельно выделяется сегмент «свежей» вторички. По данным аналитиков, медианная цена квадратного метра в домах возрастом до 10 лет выросла в мае до 192,3 тыс. рублей. Годовой рост в этом сегменте оценивается в 14–15%, что заметно превышает динамику новостроек и усиливает конкуренцию между рынками.
Разрыв между первичным жильем и домами последних лет постройки в мае составил около 1,5% в пользу вторичного рынка. Одновременно меняется структура спроса: на фоне снижения ипотечных ставок интерес к советскому жилому фонду постепенно сокращается. Если в 2024–2025 годах его доля доходила почти до 60%, то в мае она снизилась до 52,6%.
В среднем по стране цена квадратного метра в новостройках выросла до 189,5 тыс. рублей, следует из данных по ипотечным сделкам. Самые высокие значения традиционно фиксируются в Москве — 402,5 тыс. рублей, Санкт-Петербурге — 270,5 тыс. рублей, Московской области — 229,8 тыс. рублей, Татарстане — 197,2 тыс. рублей и Нижегородской области — 186,1 тыс. рублей. При этом в Московской и Ленинградской областях отмечено снижение стоимости.
На противоположном полюсе остаются регионы с наиболее доступным жильем. В Пензенской области, Удмуртии и Воронежской области цена квадратного метра составляет 108,4 тыс., 128,9 тыс. и 131,2 тыс. рублей соответственно. Эти территории уже девятый месяц подряд удерживают статус самых дешевых на рынке новостроек.
Дополнительное напряжение формирует расхождение между ценами предложения и фактических сделок. Разрыв вновь увеличился до 15,5% — максимального уровня с ноября 2023 года. С июня 2024 года показатель колебался в диапазоне 9–12%, однако сейчас рост говорит о смещении спроса в сторону более бюджетных вариантов.
Наиболее выраженные значения зафиксированы в регионах с завышенными ожиданиями продавцов: в Москве разрыв достигает 38,5%, в Санкт-Петербурге — 22,9%, в Краснодарском крае — 20,8%, в Калининградской области — 19,9%. В отдельных регионах ситуация обратная: в Ростовской области цены сделок ниже предложений на 5,2%, в Самарской — на 3,3%, в Пензенской — на 1,5%.
Аналитики объясняют такую динамику структурой предложения: на рынке остаются малоликвидные и недорогие лоты, которые долго не находят покупателей. Это происходит на фоне низких темпов продаж, когда уровень распроданности строящегося жилья в ряде регионов заметно отстает от среднероссийского показателя, который составляет около 31%.
