У покупателей квартир в новостройках может появиться новый способ оплаты жилья — рассрочка, которая продолжится уже после сдачи дома. Минстрой вынес соответствующий законопроект на общественное обсуждение. Предполагается, что механизм одновременно снизит риски для граждан и поможет застройщикам поддерживать продажи на фоне дорогой ипотеки.
Сейчас при заключении договора участия в долевом строительстве покупатель должен полностью рассчитаться с застройщиком до ввода дома в эксплуатацию. Если собственных средств не хватает, приходится обращаться за ипотекой. Без полного расчета получить ключи от квартиры нельзя. Предлагаемые изменения должны изменить эту ситуацию. По новой схеме дольщик сможет заключить договор с рассрочкой, внести часть стоимости квартиры до завершения строительства, а оставшуюся сумму выплачивать уже после получения ключей и оформления жилья в собственность. Деньги, внесенные до сдачи дома, будут находиться на защищенном эскроу-счете.
В Минстрое рассчитывают, что такой подход сделает покупку новостройки безопаснее. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин ранее сообщал, что концепция законопроекта разрабатывалась совместно с Банком России. Основная задача — снизить риски сразу для всех участников рынка: покупателей, девелоперов и банков.
«Это нужно, чтобы человек мог обслуживать рассрочку, понимал, что у него хватит ресурсов это сделать. И чтобы банки понимали», — отмечал Стасишин.
Необходимость нового механизма особенно заметна на фоне огромной долговой нагрузки населения. По данным Центробанка на 1 июня 2026 года, общий объем задолженности россиян по ипотечным кредитам достиг 24,3 триллиона рублей. За год показатель увеличился примерно на 10 процентов. При этом ипотечный портфель растет медленно, что во многом связано с сохраняющимися высокими процентными ставками.
Предлагаемый механизм будет иметь четкие ограничения. Рассрочку разрешат оформлять максимум на три года после первоначально установленной даты передачи дома. Сам договор можно будет заключить только в электронной форме с использованием усиленной электронной подписи.
Предусмотрены и жесткие последствия за просрочку платежей. Если собственник не вносит деньги более двух месяцев либо допускает просрочку более трех раз в течение года, застройщик сможет потребовать досрочно выплатить всю оставшуюся сумму.
Пока задолженность полностью не погашена, квартира будет находиться в залоге у застройщика. Если жилье приобретается с привлечением ипотеки, залоговые права также получает банк. Такая мера должна защитить продавца от ситуации, при которой покупатель перестает выполнять обязательства: задолженность можно будет взыскать за счет реализации заложенной недвижимости.
Еще один важный момент — информация о рассрочке будет передаваться в бюро кредитных историй. При обращении гражданина за новым кредитом банк сможет увидеть уже имеющиеся обязательства и оценить его реальную долговую нагрузку. Скрыть действующую рассрочку не получится.
Чтобы механизм не стал для девелоперов слишком рискованным, законопроект устанавливает еще одно ограничение. С использованием рассрочки можно будет реализовать не более 25 процентов квартир в рамках одного проекта. Если застройщик захочет превысить этот показатель, потребуется согласие банка, финансирующего строительство.
Ожидается, что после принятия закон вступит в силу 1 сентября 2027 года. Обратной силы у новых правил не будет. Воспользоваться новой схемой смогут только покупатели, заключившие договоры после этой даты. На уже действующие договоры изменения распространяться не будут.
Рассрочка от застройщика уже стала одним из инструментов, позволяющих поддерживать продажи на рынке новостроек. Однако существующая практика иногда создает опасную ситуацию: покупатель соглашается на крупный будущий платеж, рассчитывая позднее оформить ипотеку или найти дополнительные деньги. При изменении финансовых обстоятельств такая стратегия может закончиться просрочками и серьезными проблемами.
На этот риск обратил внимание член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. По его словам, новый законопроект способен сделать рынок рассрочек более прозрачным и понятным.
«Законопроект сделает этот рынок более прозрачным: рассрочка будет отражаться в кредитной истории, закрепляется право на досрочное погашение, ограничиваются проценты, а правила при просрочке становятся понятнее», — отметил депутат.
Еще одним существенным изменением он назвал возможность передать квартиру покупателю в собственность до полного расчета. При этом до погашения долга недвижимость будет оставаться в залоге, что обеспечивает защиту интересов застройщика.
Вместе с тем Якубовский считает, что добросовестным покупателям, оказавшимся в тяжелой жизненной ситуации, может потребоваться дополнительная защита. Речь идет о временной отсрочке или изменении графика платежей по аналогии с кредитными каникулами. Возможность закрепить такие гарантии планируется обсудить во время дальнейшего рассмотрения законопроекта в Госдуме.
