Одной из самых болезненных угроз для нанимателей является внезапное требование освободить квартиру. Причины могут быть разными. Иногда владелец жилья неожиданно решает продать недвижимость или пересдать ее по более высокой цене. Но встречаются и куда более опасные схемы, когда договор подписывает человек, не имеющий законного права распоряжаться квартирой. Речь может идти о просроченной доверенности, отмененных полномочиях или откровенном мошенничестве, когда злоумышленник выдает себя за собственника, получает деньги за несколько месяцев аренды и исчезает.
Именно поэтому нотариальная форма договора становится дополнительной защитой для обеих сторон. При удостоверении сделки нотариус обязан запросить сведения из ЕГРН и проверить право собственности на объект. Самостоятельно получить такие данные арендаторы зачастую не могут, поскольку персональная информация владельцев недвижимости скрыта для посторонних.
Если интересы собственника представляет доверенное лицо, нотариус проверяет действительность доверенности и полномочия представителя. Одновременно выясняется, не признан ли владелец жилья недееспособным или банкротом, поскольку подобные статусы ограничивают право распоряжаться имуществом.
Особое значение имеет и семейное положение собственника. Через запросы в органы ЗАГС нотариус устанавливает, требуется ли согласие второго супруга на сдачу квартиры. Если недвижимость приобреталась в браке, отсутствие такого согласия способно привести к серьезным конфликтам и даже судебным разбирательствам с попыткой признать договор недействительным. Когда квартира принадлежит нескольким владельцам, необходимо согласие каждого из них. Если среди собственников есть несовершеннолетние, потребуется разрешение органов опеки.
Проверяется и сама квартира. Нотариус выясняет, нет ли ареста, судебного спора, ограничений или других обременений. Кроме того, особое внимание уделяется ипотеке. Во многих случаях жилье, находящееся в залоге у банка, можно сдавать только после получения согласия кредитной организации.
Даже смена владельца квартиры или смерть собственника не прекращает действие нотариально удостоверенного договора найма. Именно поэтому такой документ становится дополнительной гарантией для жильца, если новый хозяин недвижимости или наследники попытаются потребовать срочного выселения.
Эксперты отмечают, что участие нотариуса особенно важно при сложных сделках. Например, когда аренда одновременно связана с последующим выкупом недвижимости. В подобных случаях в договоре заранее фиксируются условия продажи, состояние квартиры, стоимость мебели и техники, а также распределение расходов на ремонт.
На практике встречаются ситуации, когда будущий покупатель начинает ремонт еще до оформления права собственности. В договоре можно заранее прописать порядок переустройства жилья, проведение отделочных работ и даже выдачу доверенности на согласование изменений в квартире.
Аналогичные схемы используются и при аренде загородной недвижимости. Если вместе с домом передается земельный участок, в договоре необходимо указывать кадастровый номер земли, категорию участка, площадь и наличие хозяйственных построек. Также стороны заранее оговаривают, можно ли использовать территорию для выращивания сельхозпродукции или содержания животных.
Сделки с жильем изменились: депозит нотариуса позволяет защититься от обмана
Кому нотариус откажет в признании живым и отменяет ли завещание переезд
Когда документов нет: нотариус объяснил хитрый нюанс с наследством
Нередко предметом споров становятся расходы на ремонт. Закон позволяет заранее определить, кто оплачивает капитальные и текущие работы. В некоторых случаях арендаторы делают ремонт за свой счет в обмен на снижение ежемесячной платы. Особенно подробно такие условия прописываются при аренде коммерческой недвижимости.
Еще одной серьезной проблемой остаются долги по аренде. Если договор составлен в простой письменной форме, взыскание задолженности зачастую требует длительных судебных разбирательств. Однако нотариальный договор позволяет включить условие об исполнительной надписи нотариуса. В этом случае при возникновении задолженности собственник получает возможность обращаться сразу к судебным приставам, минуя суд.
В договорах также важно заранее прописывать порядок оплаты коммунальных услуг, страховки жилья и ответственность за имущество, находящееся в квартире. Эксперты советуют подробно фиксировать состояние мебели, техники и других ценных вещей, чтобы в случае порчи можно было добиться компенсации.
Отдельное внимание уделяется обеспечительному платежу. Именно вокруг него чаще всего возникают конфликты между сторонами. Чтобы защитить владельца жилья, в договоре нередко прописывают запрет на субаренду, ведение предпринимательской деятельности в квартире или передачу помещения третьим лицам.
Ключевыми остаются и условия досрочного расторжения договора. Закон предусматривает возможность расторгнуть договор через суд, если арендатор систематически нарушает условия проживания, портит имущество или более двух раз подряд не оплачивает аренду в срок. В то же время наниматель также вправе требовать досрочного прекращения договора, если собственник препятствует использованию жилья или скрывает серьезные недостатки квартиры.
Договор найма может использоваться и как основание для временной регистрации по месту жительства или пребывания. Однако после окончания срока аренды бывший квартирант обязан сняться с регистрационного учета самостоятельно. Если этого не происходит, собственнику приходится обращаться в суд.
Юристы предупреждают: большинство конфликтов возникает именно из-за попыток сэкономить на юридическом сопровождении сделки. Договоры, скачанные из интернета, часто содержат расплывчатые формулировки, противоречия и пробелы, которые впоследствии становятся причиной серьезных споров.
Нотариальное удостоверение сделки существенно повышает защиту обеих сторон, подчеркнули в Федеральной нотариальной палате. Документ с нотариальной печатью обладает повышенной доказательственной силой, а оспорить его в суде значительно сложнее. Именно поэтому нотариус сегодня становится не просто формальным участником сделки, а важным гарантом безопасности при аренде недвижимости.
