На фоне развития сектора аренды на рынке недвижимости сдача внаем второй квартиры – довольно успешный способ получить доход. Нередко собственники предпочитают провести сделку втемную, чтобы сэкономить на налогах. Таким образом нарушается требование закона, и ФНС без труда вскроет подобную схему, предупреждают специалисты Домклик.
Самое простое – анализ движений средств по карте. С 2018 года банки обязаны передавать сведения о счетах и депозитах налоговой службе, так что внимание привлечет поступление одной и той же суммы раз в месяц. Несовпадение с декларациями даст понять, что часть доходов утаивается. Понимая прозрачность переводов на карту, владельцы жилья пытаются обойти этот момент, требуя оплату наличными. Однако метод не сработает.
Дело в межведомственном обмене. Когда в собственности не одна квартира, информацию в ФНС передает Росреестр, обозначая в числе прочего кадастровую стоимость каждого объекта. На основании этих сведений в ФНС и рассчитывают сборы. По логике, жить сразу по 2-3 адресам одному человеку невозможно, а значит, такие налогоплательщики подлежат особо тщательному контролю.
Вам может быть интересно:
• Собственников жилья ограничили в правах
• В магазины вернулась старая схема обмана покупателей на кассе
• Почему у россиян забирают подаренные квартиры
• Стало известно, когда НАТО начнет прямую войну с Россией
Если нет декларации о доходах от аренды, начнется проверка по факту. Поквартирный обход вряд ли последует: у фискальных органов хватает информаторов. Например, подать сигнал может управляющая организация – при наличии долгов по квартплате. Другой источник – участковые оперуполномоченные. Они в курсе вообще всего, что происходит на их территории, поэтому посторонние лица в квартирах обязательно заинтересуют.
Заявление в ФНС могут подать и прежние квартиранты, если их выселяли до истечения оговоренного изначально срока. Известны случаи, когда информация поступала от соседей, недовольных арендаторами, или родственников, которым отказались дать взаймы, хотя деньги есть.
Еще один информационный ресурс для ФНС – миграционные службы. Они ставят на учет всех прибывающих в страну, в том числе по заявлениям от собственников, предоставляющих жилплощадь. Доходы, полученные от сдачи ее внаем иностранным гражданам, тоже подлежат декларированию.
Кроме того, с частными лицами заключают договоры об аренде организации, сотрудникам которых требуется крыша над головой. Документы служат основанием для перечисления оплаты владельцу. Юридические лица проходят обязательный аудит, и сведения такого рода попадают в поле зрения налоговой службы.
Бывает, что в свободную квартиру пускают пожить нуждающихся родственников или близких друзей только за оплату коммуналки. Такой аргумент обычно и пускают в ход недобросовестные арендодатели. Он опровергается показаниями свидетелей (в том числе самих съемщиков), расписками в получении денег либо выпиской с банковского счета.
Когда факт неуплаты НДФЛ от сдачи жилья установлен, собственнику начисляют 13% от суммы прибыли, а при выходе дохода за планку в 5 млн рублей – 15%. Льготную ставку для самозанятых здесь применять не будут. Сюда же добавляются штрафы, рассчитанные за последние 3 года:
– при просрочке подачи декларации 3-НДФЛ – 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц, не меньше 1 тысячи рублей и не больше 30% неуплаченного;
– при намеренной неуплате налога – 40% невнесенной суммы, а если собственник не делал взносы в казну по незнанию (и такое случается), то 20%.
Предусмотрены также пени – 1/300 действующей ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки уплаты налога.
И это еще не все. Когда доход, с которого не платились налоги, переваливает за 2,7 млн рублей в год на протяжении 3 лет, предусмотрена уголовная ответственность. Из вариантов – штраф в размере 100-300 тыс. рублей или заработной платы (либо другого дохода) за 1-2 года, принудительные работы (максимум – 1 год), арест (до 6 месяцев). Крайняя мера – лишение свободы (до 1 года).
При превышении лимита 13,5 млн рублей наказание возрастает: штраф – 200-500 тысяч рублей или заработка за 1,5-3 года либо лишение свободы на такой же срок.
Избежать подобных проблем можно, если не пытаться обмануть государство. Для частных лиц предусмотрен обычный НДФЛ, для самозанятых – льготная ставка 4% или 6%, для предпринимателей – УСН и налоговый патент. Затраты выйдут в разы ниже, чем по санкциям.
