Жильцы многих российских многоэтажек уверены, что общее собрание собственников (ОСС) — это высшая инстанция, способная утвердить любые правила. Захотели собирать на консьержа «поровну с каждой квартиры» — проголосовали, зафиксировали в протоколе и сдали в управляющую компанию.
Однако юридическая реальность такова: даже если 100% собственников подпишут такое решение, оно останется грубейшим нарушением Жилищного кодекса РФ, которое мгновенно отменит суд или Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), следует из ответа Государственной Жилищной инспекции Краснодарского края, который имеется в распоряжении редакции портала PNZ.RU.
Громкий прецедент, детально описывающий эту коммунальную ловушку, произошел в Краснодаре вокруг многоквартирного дома № 39 по улице Кубанская Набережная. Местная управляющая компания ООО «УК «Адмирал» начисляла плату за дополнительные услуги — консьержа, содержание постов охраны и видеонаблюдение — на основании протокола ОСС от 2019 года.
Но бдительные жильцы заподозрили неладное и обратились с жалобами в надзорные органы, что спровоцировало внеплановую проверку ГЖИ и затяжные судебные баталии.
Главная ошибка управляющей компании и части собственников заключалась в попытке обойти базовый принцип жилищного права — расчет «по квадратам». По закону, любые расходы на дополнительные услуги: охрану или консьержа юридически признаются неотъемлемой частью платы за содержание общего имущества МКД. Из ответа ГЖИ Краснодарского края следует:
«Плата за оказание услуг консьержа является составной частью платы за содержание общего имущества в МКД… С учетом изложенного… плата за их оказание должна производиться каждым из собственников МКД соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, что прямо предусмотрено частью 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации».
В ходе проверок выяснилось, что «УК «Адмирал» выставляла фиксированные суммы без привязки к площади жилья, что грубо нарушило права собственников.
Более того, Ленинский районный суд Краснодара ранее и вовсе признал этот протокол ОСС недействительным. Пленум Верховного Суда РФ в таких случаях указывает однозначно: если новые условия договора управления признаны судом незаконными, они не подлежат применению, а управляющая организация обязана автоматически вернуть людям деньги и производить перерасчет платы исходя из прежних тарифов.
Пытаясь спастись от перерасчетов и многотысячных возвратов, коммунальщики дошли до кассации и Верховного Суда РФ, но полностью проиграли. Вдобавок к обязательству сделать перерасчет за дополнительные услуги для всех жителей дома, ГЖИ оштрафовала УК «Адмирал» на 150 000 рублей по части 1 статьи 7.23.3 КоАП РФ за нарушение правил управления домами. Суды всех инстанций подтвердили: штраф и требования инспекции абсолютно законны.
Этот спор обратил внимание на один важный нюанс, волнующий многих россиян: а могут ли владельцы коммерческих помещений на первых этажах (офисы, аптеки, магазины) отказаться платить за консьержа, если у них есть отдельный вход, а ОСС решило пойти им навстречу? Закон непреклонен: нет, не могут.
«Даже если собственники жилых квартир проголосуют за освобождение «нежилых» соседей от этих трат, такое решение будет ничтожным», — подчеркивает главный редактор портала PNZ.RU, эксперт в сфере социального и пенсионного законодательства Владимир Белов со ссылкой на объяснения ГЖИ Краснодарского края.
Жилищный кодекс не делит собственников на категории. Владельцы коммерции обладают точно такими же обязанностями по содержанию МКД, как и обычные граждане.
Специфика работы консьержа или охраны не предполагает индивидуального обслуживания конкретного человека или квартиры — они защищают и караулят конструктив и безопасность всего здания целиком, доля в котором принадлежит каждому владельцу недвижимости соразмерно его квадратным метрам. Соответственно, платить обязаны все, и строго «по квадратам».
Важные итоги для всех собственников жилья в многоквартирных домах
По закону (Жилищному кодексу РФ) плата за консьержа, щлагбаум во дворе, видеонаблюдение, охрану должна начисляться пропорционально площади квартиры (доле собственника в общем имуществе). Больше квартира — больше платишь. Мнение, что «коммерция» может не платить, если этим не пользуется, не имеет юридического обоснования.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ и статье 39 Жилищного кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле. Закон разделяет собственников только по размеру их площади, но не разделяет их на «жилые» и «нежилые». Права и обязанности у всех абсолютно одинаковые.
Владельцы магазинов, офисов или аптек на первых этажах часто заявляют: «У нас отдельный вход с улицы, наши клиенты и сотрудники в подъезд не заходят и консьержа в глаза не видят, почему мы должны платить?». Однако Жилинспекция четко объясняет: специфика таких услуг, как консьерж или охрана, не предполагает их индивидуального предоставления отдельным собственникам. Консьерж караулит не конкретную дверь, он обеспечивает безопасность, порядок и сохранность всего многоквартирного дома, включая конструктивные элементы, коммуникации и общее имущество, доля в котором есть и у нежилых помещений.
Даже если завтра 100% собственников на общем собрании проголосуют за то, чтобы скидываться на консьержа, охрану или шлагбаум «поровну с каждой квартиры», такое решение будет незаконным и его легко отменит государственная жилищная инспекция или суд.
Нельзя проголосовать против федерального закона. Общее собрание собственников имеет право утвердить сам перечень услуг (нужен консьерж или нет) и общую сумму, которая требуется на его оплату. Но собрание не имеет права менять установленный Жилищным кодексом порядок распределения этих трат между жильцами. Федеральный закон всегда выше решения любого собрания.
«Данный судебный и инспекционный прецедент — это ответ тем управляющим компаниям, которые привыкли прикрываться решениями ОСС как щитом от любых законов. Собственники должны четко понимать: собрание жильцов правомочно решать что делать в доме, но оно не может диктовать как делить деньги вопреки Жилищному кодексу. Попытки угодить владельцам коммерческих помещений на первых этажах или сделать тариф «полегче» для больших квартир за счет остальных — это прямая дорога к крупным штрафам от ГЖИ и принудительному перерасчету для всего дома за несколько лет», — пояснил Владимир Белов.
Как рассчитывается плата за консьержа в МКД
Может ли управляющая компания самостоятельно, без проведения ОСС, нанять консьержа и выставить счет жильцам? Категорически нет. Услуги консьержа, охраны или видеонаблюдения относятся к категории дополнительных (сверх минимального перечня услуг по содержанию МКД). Управляющая организация не имеет права в одностороннем порядке навязывать эти сервисы. Любое появление таких строк в квитанции без предварительного одобрения на общем собрании собственников является незаконным.
Что делать, если большинство жителей проголосовало «за» консьержа, а я лично против этой услуги? Согласно нормам Жилищного кодекса РФ, решение общего собрания собственников, принятое законным путем и набравшее необходимый кворум, является обязательным для исполнения абсолютно всеми владельцами помещений в доме — даже теми, кто голосовал против или вовсе не принимал участия в ОСС. Отказаться от оплаты в индивидуальном порядке не получится.
Как рассчитывается плата за консьержа, если в одной квартире никто не прописан, а в другой живет большая семья? Количество прописанных или фактически проживающих в квартире граждан, равно как и интенсивность их перемещений через подъезд, никак не влияют на начисление платы. Расчет тарифа привязан исключительно к площади помещения. Владелец пустующей трехкомнатной квартиры площадью 90 кв. м будет платить за консьержа ровно в три раза больше, чем семья из пяти человек, ютящаяся в однокомнатной квартире площадью 30 кв. м.
