Рынок арендного жилья по-прежнему остается одним из самых востребованных направлений в сфере недвижимости. Однако вместе с большим количеством сделок растет и число рисков. Собственники квартир и арендаторы могут столкнуться с мошенниками, потерей денег, неожиданным выселением и длительными судебными разбирательствами.
О том, как снизить вероятность подобных проблем и грамотно оформить отношения между сторонами, рассказала президент Челябинской областной нотариальной палаты Татьяна Титаренко.
По ее словам, нотариальное удостоверение договора найма может стать своеобразной защитой для обеих сторон. В частности, при удостоверении сделки нотариус в соответствии с законом самостоятельно запрашивает необходимые сведения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это особенно важно, поскольку персональные данные собственников объектов недвижимости в ЕГРН по общему правилу закрыты для посторонних лиц.
Получить определенные сведения из реестра в отдельных случаях можно через нотариуса, однако сам по себе договор найма или аренды недвижимости не относится к законным основаниям для раскрытия такой информации. Если же стороны обращаются к нотариусу именно для удостоверения сделки, он обязан в рамках установленной законом процедуры направить запрос в ЕГРН и проверить необходимые данные.
Особое внимание при этом уделяется самой недвижимости. Нотариус выясняет, имеются ли в отношении объекта какие-либо ограничения или обременения. Речь, например, может идти об аресте имущества из-за долгов либо споре относительно права собственности. При наличии подобных обстоятельств распоряжение жильем серьезно ограничивается, а в ряде случаев объект нельзя не только продать, но и передать в аренду.
Отдельный риск связан с ипотечной квартирой. Если недвижимость находится в залоге у банка, ее передача в наем во многих случаях возможна только после получения согласия кредитной организации. Без такой проверки наниматель может оказаться в крайне неприятной ситуации, когда законность проживания в квартире впоследствии окажется под вопросом.
Проверке подлежит и личность человека, который заключает договор от имени собственника. Если недвижимость сдает представитель по доверенности, нотариус устанавливает объем его полномочий и проверяет действительность представительства.
Кроме того, выясняется, не имеет ли собственник статус недееспособного или банкрота, поскольку такие обстоятельства могут ограничивать возможность самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Не менее важным является семейный статус владельца квартиры. С помощью запросов в органы ЗАГС нотариус может установить необходимые сведения о семейном положении собственника. Это принципиальный момент, если недвижимость приобреталась во время брака. В такой ситуации может потребоваться согласие второго супруга.
Отсутствие необходимого согласия способно привести к серьезному конфликту. Впоследствии могут возникнуть требования об освобождении жилья или попытки оспорить заключенный договор в судебном порядке. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, необходимо учитывать права каждого из них и получить соответствующее согласие. Когда среди владельцев есть несовершеннолетние, в предусмотренных законом случаях потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Особые нюансы возникают при сдаче загородного дома. Вместе с правом пользоваться зданием наниматель фактически получает и право использовать земельный участок, на котором оно расположено. Поэтому в договоре необходимо подробно описывать не только сам дом, но и землю. В документе могут быть указаны кадастровый номер участка, его категория, площадь, а также сведения о расположенных на территории хозяйственных постройках, объяснила Татьяна Титаренко.
Не менее важно заранее определить правила использования земли. В договоре целесообразно четко закрепить, разрешено ли нанимателю заниматься выращиванием овощей и других культур, содержать животных или использовать участок каким-либо иным способом. Чем точнее прописаны такие условия, тем меньше пространства остается для последующих разногласий.
На практике проблемы нередко начинаются именно с попытки самостоятельно подготовить договор. Люди без специальных юридических знаний часто используют шаблоны из интернета или составляют документ по собственному пониманию. В результате в нем могут отсутствовать принципиально важные условия, а отдельные формулировки оказываются настолько расплывчатыми, что стороны трактуют их совершенно по-разному.
Нотариальное удостоверение договора дает дополнительную защиту как собственнику, так и нанимателю. Наличие нотариальной печати значительно усложняет последующее оспаривание документа, а для суда нотариально удостоверенный договор имеет повышенную доказательственную силу. Это позволяет заранее снизить вероятность конфликтов и сделать отношения между сторонами более прозрачными и предсказуемыми.
