Собственники квартир могут на общем собрании решить изменить условия договора с управляющей компанией. Например, утвердить новый список работ по дому, пересмотреть размер платы за содержание жилья или изменить порядок ее расчета. Но на практике после голосования нередко возникает спор: жители считают, что УК обязана выполнять принятое решение, а сама компания продолжает работать по старым правилам.
На эту ситуацию обратил внимание Минстрой России. В письме от 26 октября 2026 года № 66890-ДН/04 ведомство объяснило, почему решение общего собрания собственников (ОСС) само по себе не всегда меняет договор управления многоквартирным домом.
В первую очередь важно различать два понятия: решение собственников и изменение договора с управляющей организацией. Это не одно и то же. По части 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания, принятое по вопросам его компетенции, обязательно для всех владельцев квартир, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.
Однако порядок изменения договора регулируется другими нормами. Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ, такие изменения вносятся по правилам гражданского законодательства. А пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило: договор меняется по соглашению сторон, если законом или самим договором не предусмотрено иное.
Получается, что собственники могут проголосовать за новые условия, но управляющая организация также должна согласиться с ними. Если УК поддерживает предложение жителей, стороны оформляют дополнительное соглашение к действующему договору. Только после этого новые условия становятся частью договора управления.
Управляющая компания вправе отказаться от предложенных изменений. Минстрой отдельно подчеркнул, что закон не обязывает УК подписывать дополнительные соглашения на условиях, которые утвердило общее собрание. Если компания не согласна, договор продолжает действовать в прежней редакции.
Это означает, что одного протокола собрания недостаточно, чтобы автоматически обязать управляющую организацию выполнять новый перечень работ или применять другой размер платы, если для этого требуется изменение договора. Само голосование не заменяет согласия второй стороны.
Минстрой также напомнил о требованиях к оформлению решений общего собрания. По части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной или электронной форме с использованием ГИС ЖКХ. По пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора оформляется в той же форме, что и сам договор, если другие правила не установлены законом или соглашением сторон.
Поэтому, если собственники выносят на голосование новый договор или проект дополнительного соглашения, соответствующий документ должен быть приложен к протоколу собрания. Это следует из пунктов 14 и 15 Требований к оформлению протокола ОСС, утвержденных приказом Минстроя России от 30 апреля 2025 года № 266/пр. В повестке собрания при этом необходимо четко указать, какой именно документ рассматривается.
Если собрание проводится без использования ГИС ЖКХ, документы, которые обсуждались в соответствии с повесткой, также оформляются и размещаются в системе вместе с протоколом. Такое требование закреплено в подпункте «д» пункта 17 приказа № 266/пр.
При этом отсутствие проекта договора или дополнительного соглашения среди приложений к протоколу не означает, что решение собрания автоматически становится ничтожным. Минстрой обратил внимание, что для признания решения недействительным необходимо учитывать конкретные обстоятельства и нормы Гражданского кодекса.
В частности, статья 181.3 ГК РФ устанавливает, что решение собрания считается оспоримым, если закон прямо не относит его к ничтожным. Существенные нарушения при подготовке или проведении собрания, которые повлияли на волеизъявление собственников, а также серьезные нарушения при оформлении протокола могут стать основанием для оспаривания решения по статье 181.4 ГК РФ. Случаи ничтожности отдельно перечислены в статье 181.5 ГК РФ.
Окончательно оценить законность конкретного решения можно только с учетом всех документов и обстоятельств. Если между собственниками и управляющей компанией возник спор, его разрешение может потребовать обращения в суд.
