Размер платы за содержание жилья и ряд коммунальных услуг уже давно зависит не от количества зарегистрированных или проживающих в квартире людей, а от общей площади помещения. Именно поэтому даже небольшая ошибка в количестве квадратных метров способна привести к постоянной переплате. На практике такие ситуации встречаются довольно часто.
Один из самых распространенных вопросов касается того, какой документ считается основным при определении площади квартиры. Многие владельцы жилья, особенно в домах старого жилого фонда, уверены, что приоритет имеет технический паспорт, который ранее оформлялся БТИ. Однако действующее законодательство и сложившаяся судебная практика говорят об обратном.
Как пояснил главный редактор портала PNZ.RU, эксперт в сфере социального и пенсионного законодательства Владимир Белов, при расчете платы за содержание жилья, отопление и другие коммунальные услуги управляющие компании и ресурсоснабжающие организации обязаны использовать сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Такое правило закреплено постановлением Правительства РФ от 29 августа 2024 года № 1176, которое вступило в силу с 1 марта 2025 года.
Именно данные ЕГРН являются приоритетными при определении площади помещения. Если же сведения об объекте в государственном реестре отсутствуют, например квартира еще не поставлена на кадастровый учет, допускается использование документов государственного технического учета — технического паспорта или технического плана.
Лишь при отсутствии и этих документов могут применяться иные бумаги, подтверждающие право владения или пользования жилым помещением.
В общей площади квартиры, отраженной в ЕГРН, учитываются все внутренние помещения: жилые комнаты, кухня, санузел, коридоры, кладовые и другие вспомогательные помещения. При этом балконы, лоджии, террасы и веранды в расчет не включаются.
«И это тоже важный нюанс. Часто собственникам начисляют плату за ЖКУ с учетом площади балконов», — отметил Владимир Белов.
Ранее при определении общей площади могли использоваться понижающие коэффициенты: для лоджий — 0,5, для балконов — 0,3. Однако после вступления в силу новых правил с марта 2025 года такие помещения полностью исключены из расчета площади, которая используется для начисления коммунальных платежей.
Приоритет сведений ЕГРН подтверждается и судебной практикой. Так, при рассмотрении дела № А56-77342/2024 апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции, который посчитал, что товарищество собственников жилья должно было рассчитывать плату за отопление по данным технического паспорта многоквартирного дома. Суд апелляционной инстанции поддержал позицию ТСЖ, указав, что при расчетах необходимо руководствоваться именно сведениями Единого государственного реестра недвижимости.
При обнаружении расхождений между площадью квартиры, указанной в квитанции, и сведениями ЕГРН, сначала необходимо получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости через портал «Госуслуги», сайт Росреестра или МФЦ. Собственник может сделать это абсолютно бесплатно, подчеркнул эксперт.
После этого следует убедиться, что в расчет не были ошибочно включены балкон или лоджия, поскольку именно такие ошибки встречаются чаще всего. Если сведения в ЕГРН содержат техническую ошибку, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о ее исправлении. Сделать это можно через МФЦ или портал «Госуслуги». После внесения исправлений собственнику выдадут соответствующее уведомление, которое потребуется предоставить в управляющую компанию для перерасчета начислений.
Как проверить площадь квартиры и оформить перерасчет за ЖКХ
- Закажите бесплатную выписку из ЕГРН. Получите электронный документ в личном кабинете на портале «Госуслуги» или на сайте Росреестра.
- Сравните цифры. Сверьте общую площадь из графы выписки ЕГРН с числом квадратных метров, указанным в строке «Общая площадь» вашей ежемесячной квитанции за ЖКХ.
- Проверьте наличие балкона в расчетах. Если площадь в квитанции больше площади по ЕГРН ровно на площадь балкона или лоджии — начисление выполняется с давним нарушением.
- Подайте заявление в УК или ЕИРЦ. Напишите заявление на имя руководителя управляющей компании с требованием привести расчетную площадь в соответствие с ЕГРН и произвести перерасчет за последние 3 года.
