Одинокие пенсионеры, которым не хватает денег на жизнь, могут получать дополнительный доход за счет собственной квартиры или другого имущества. Речь идет о договоре ренты — особом соглашении, которое позволяет передать недвижимость другому человеку или организации в обмен на регулярные денежные выплаты либо постоянную помощь и уход.
Такой вариант может оказаться особенно актуальным для пожилых людей, у которых не осталось близких родственников. При этом речь идет не о завещании или договоре дарения. Договор ренты позволяет обеспечить пенсионеру материальную поддержку еще при жизни, а после его смерти имущество, как правило, остается у плательщика ренты.
Закон предусматривает несколько вариантов таких соглашений. При пожизненной ренте собственник передает имущество, а взамен получает регулярные денежные выплаты. Они продолжаются до смерти получателя ренты, после чего обязательства по выплатам прекращаются. При этом размер ежемесячного платежа не может быть ниже величины прожиточного минимума, установленного в соответствующем регионе.
Другой вариант — пожизненное содержание с иждивением. В этом случае речь идет уже не только о деньгах. Плательщик ренты берет на себя обязанности по содержанию пожилого человека и может оплачивать продукты, лекарства, медицинские услуги, помогать с уборкой и решением бытовых вопросов. Конкретные обязанности необходимо максимально подробно закрепить в договоре. Общая стоимость такого содержания в месяц должна составлять не менее двух прожиточных минимумов.
Стороны также могут предусмотреть замену натурального содержания денежными выплатами, если такая возможность будет прямо прописана в соглашении. Именно поэтому содержание договора имеет огромное значение: чем подробнее расписаны обязанности плательщика, тем меньше вероятность серьезного конфликта в будущем.
Существует и постоянная рента. В отличие от пожизненной, она не прекращается автоматически со смертью получателя и в определенных случаях может переходить к его наследникам. При этом плательщик имеет право выкупить ренту, выплатив установленную договором сумму, после чего его обязательства прекращаются.
После заключения договора и его нотариального удостоверения право собственности на недвижимость переходит к плательщику ренты. Однако свободно распоряжаться квартирой он не сможет. На имущество устанавливается обременение, которое защищает получателя ренты. Пока пенсионер жив, продать, подарить или обменять жилье без его согласия нельзя.
Фактически плательщик становится собственником недвижимости, но его права ограничены существованием договора ренты. Кроме того, пенсионер нередко сохраняет возможность пожизненно проживать в переданной квартире. Это особенно важно для пожилого человека: передача недвижимости не означает автоматической потери крыши над головой.
«Важно, чтобы этот человек был надежным. Но даже если рентодатель вас подведет, договор серьезно защищает обе стороны», — отмечал член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе, нотариус Москвы Илья Радченко.
При этом нотариусы не занимаются поиском пенсионеров или потенциальных плательщиков ренты. Они работают с теми сторонами, которые самостоятельно обращаются за оформлением сделки.
Перед удостоверением договора нотариус проводит юридическую экспертизу документов и проверяет недвижимость, которая передается по соглашению. Особое внимание уделяется самим участникам сделки. Нотариус беседует с ними, выясняет, действительно ли решение принимается добровольно, и проверяет, понимают ли стороны содержание и последствия своих действий.
Еще один важный момент заключается в том, что договор ренты составляется с учетом конкретных обстоятельств сделки. В нем можно подробно зафиксировать график денежных выплат, перечень обязанностей по уходу, стоимость предоставляемого содержания и другие условия, которые имеют значение для пенсионера и плательщика.
Для пожилого человека основной риск связан с недобросовестностью плательщика. Если деньги перестанут поступать вовремя или предусмотренная договором помощь будет оказываться ненадлежащим образом, может возникнуть необходимость защищать свои права в суде и добиваться расторжения соглашения.
У плательщика ренты риски тоже немаленькие. Если получатель проживет много лет, суммарные расходы на выплаты и содержание могут в итоге оказаться значительно выше стоимости квартиры. Кроме того, после смерти пенсионера его наследники могут попытаться оспорить сделку. Например, спор может возникнуть, если появятся основания утверждать, что в момент подписания договора человек не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.
Отдельный вопрос связан с налогами. Получатель ренты обязан уплачивать НДФЛ с регулярных выплат по установленным правилам. Ставка налога может составлять 13% или 15% в зависимости от размера полученного дохода.
Перед заключением такого соглашения рекомендуется получить консультацию юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью и рентой. Это позволит заранее оценить возможные последствия, подробно прописать обязанности сторон и максимально снизить риски как для пенсионера, так и для плательщика, советуют нотариусы.
