Отмена ряда льготных программ ипотечного кредитования, изменение условий по оставшимся программам с господдержкой и повышение ключевой ставки Банком России серьезно повлияли на рынок недвижимости.
Со второй половины лета отмечается падение спроса на квартиры в новостройках. Происходящее соответствует прогнозу Центробанка. Эксперты предполагали, что корректировка условий по льготным программам могут привести к временному сокращению спроса. По оценке ЦБ, происходящие перемены не должны оказать существенного негативного влияния на застройщиков — ведь большинство проектов имеют значительный запас прочности.
«Финансовое положение застройщиков устойчиво за счет финансовой подушки, накопленной в предыдущие годы… Что касается цен на квартиры, то почти в одной трети регионов снижаются цены на первичном рынке», — сообщила председатель Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 13 сентября.
Ряд экспертов, особенно риелторы, скептически относятся к действиям ЦБ и прогнозируют весьма печальное будущее для строительной отрасли, если ключевая ставка в ближайшее время не будет снижаться.
Вам может быть интересно:
• Собственников жилья ограничили в правах
• В магазины вернулась старая схема обмана покупателей на кассе
• Почему у россиян забирают подаренные квартиры
• Стало известно, когда НАТО начнет прямую войну с Россией
Президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский заявил, что строительная отрасль разочарована повышением ключевой ставки и находится в шоке от решения ЦБ. Он предположил, что в ближайшее время застройщики прекратят вкладываться в новые проекты. Приостановится приобретение земельных участков и развитие территорий.
«Что будет в самих регионах, где спрос обеспечивается, как правило, только внутренний, я даже представить не берусь. Сохранится ли там вообще хоть какой-то спрос. И вот это может послужить каким-никаким, но сдерживающим фактором для роста процентных ставок. Потому что, если спрос упадет до нуля, что делать застройщикам? Закрываться, бросать недостроенные объекты? Понятно, что все уже придумывают какие-то акции, рассрочки и так далее. Но это все не драйвер развития отрасли», — считает Горский.
С текущей ключевой ставкой и условиям по льготным программам ипотечного кредитования строительной отрасли придется бороться за выживание, считает экономист Герман Ткаченко.
«Да, большинству крупных девелоперов удалось сделать запас на будущее за счет роста цен на квартиры в предыдущие годы. Но каков предел – сказать сложно. Некоторым застройщикам будет крайне тяжело начинать новые проекты. А кто-то может и повременить со своими планами. Если вы решили брать квартиру в новостройке, особенно на этапе котлована, подумайте несколько раз и взвесьте все риски. Изучите застройщика и его дальнейшие перспективы. Лично я сейчас не стал бы вкладывать деньги в новостройки. Существуют риски, что можно остаться без жилья. Да, с деньгами ничего не случится, ведь они находятся на эскроу-счете и застрахованы государством. Но следует учитывать, что средства будут заморожены на какое-то время – на время стройки, разбирательств, процедуры банкротства», — выразил мнение экономист.
Также при приобретении квартиры в новостройке следует внимательно изучать условия по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Сейчас на рынке недвижимости появились схемы, по которым предлагается приобрести квартиру не только с помощью счета эскроу, но и аккредитива.
«Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж. Риски для граждан в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен», — предупредили в ЦБ.
Кроме того, есть отдельные случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.
