Осень 2026 года может стать наиболее подходящим временем за последнее десятилетие для продажи однокомнатной квартиры в старом доме. Такое мнение в беседе с агентством «Прайм» высказал директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин. По его оценке, нынешние цены на подобное жилье во многом держатся на ограниченном предложении, однако сразу несколько факторов постепенно ослабляют позиции старого жилого фонда.

Речь идет о квартирах в домах, построенных до 1980-х годов и не включенных в программу реновации. Эксперт обращает внимание на растущие объемы строительства нового жилья. По данным Минстроя, за первое полугодие 2026 года в России ввели 42,8 млн кв. м недвижимости, включая 16,1 млн кв. м многоквартирных домов. Это на 8,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Расширение предложения современных квартир способно изменить отношение покупателей к панельным однокомнатным квартирам. По мере появления новых жилых комплексов старый фонд рискует столкнуться с усилением конкуренции и снижением инвестиционной привлекательности. Одним из главных аргументов в пользу сохранения однокомнатной квартиры в старом доме традиционно считалась возможность сдавать ее в аренду. Однако, по словам Валерия Тумина, этот источник дохода постепенно теряет былую привлекательность.

«Главный козырь старой однушки — аренда — сегодня перестает работать», — заявил эксперт.

По его оценке, московская квартира с устаревшим ремонтом сдается примерно за 40–50 тысяч рублей в месяц. Это на 15–25% меньше стоимости аренды объектов с современной отделкой. При сопоставимой цене наниматели все чаще обращают внимание на студии в новых жилых комплексах, где есть ухоженные подъезды, современные инженерные системы и дополнительные удобства.

Изменения заметны и в структуре арендного предложения. Как утверждает Тумин, доля квартир с так называемым «бабушкиным» ремонтом за десять лет сократилась с 40% до 10–15%. Это указывает на постепенное изменение требований арендаторов и усиление конкуренции для владельцев старого жилья.

Еще один фактор, который может создавать у продавцов ложное ощущение устойчивости рынка, — временный дефицит предложения. В Москве на вторичном рынке насчитывается около 23,4 тысячи квартир, что, по приведенным экспертом данным, является минимальным показателем за пять лет. Средняя стоимость квадратного метра достигла 308 тысяч рублей.

При этом старые квартиры пока демонстрируют более высокую динамику цен, чем новостройки. Рост стоимости вторичного жилья оценивается в 15,7% за год против 11,7% в сегменте новых домов. Однако Валерий Тумин считает, что такое соотношение не гарантирует сохранения тенденции. После увеличения объемов ввода новостроек и восстановления предложения покупатели могут получить больше альтернатив. В результате хрущевки и другие старые дома рискуют столкнуться с падением спроса и более длительной продажей.

Дополнительную неопределенность создает изменение ипотечного рынка. Снижение ставок и сокращение масштабов льготных программ способны временно перераспределять спрос между готовым жильем и новостройками. Поэтому нынешняя устойчивость цен, по мнению эксперта, может оказаться непродолжительной.

Серьезным препятствием для продавцов становится и ипотечное кредитование. Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке, согласно приведенным данным, составляет около 18,7%. Одновременно банки внимательнее оценивают состояние домов, в которых расположены приобретаемые квартиры. При наличии признаков аварийности кредитная организация может отказать в выдаче займа. В некоторых случаях покупателю приходится готовить более крупный первоначальный взнос.

Тумин указывает, что в отдельные месяцы 2026 года доля ипотечных сделок на вторичном рынке достигала 70–80%. Если значительная часть потенциальных покупателей не сможет получить кредит на приобретение старой квартиры, срок ее продажи увеличится. По оценке эксперта, без снижения цены на 5–10% объявление о продаже может оставаться на рынке от трех до пяти месяцев. Это создает дополнительное давление на владельцев, рассчитывающих реализовать недвижимость по максимальной стоимости.

С учетом перечисленных рисков Валерий Тумин считает, что откладывать продажу старой однокомнатной квартиры надолго не стоит. По его мнению, текущая ситуация, при которой стоимость поддерживается ограниченным предложением, может измениться после увеличения объемов строительства и усиления конкуренции.

Средняя цена готовой однокомнатной квартиры в крупных российских городах, по приведенной оценке, составляет 4,8–5,5 млн рублей. В Москве аналогичный объект в среднем стоит около 11 млн рублей. Полученные от продажи средства эксперт предлагает рассмотреть для покупки более современной вторичной недвижимости — в домах, построенных в 2015–2025 годах. Другой вариант — размещение денег на краткосрочном депозите сроком от трех до шести месяцев, пока банковские ставки остаются высокими.

Он предупреждает, что промедление может привести к ситуации, когда собственник столкнется одновременно с падением стоимости квартиры, сокращением арендного дохода и уменьшением числа потенциальных покупателей. При этом прогноз эксперта относится прежде всего к старому жилому фонду и не означает, что все квартиры в домах советской постройки обязательно подешевеют.