Не каждый полотенцесушитель в квартире считается личным имуществом владельца жилья. В некоторых случаях он относится к общедомовой системе горячего водоснабжения, а значит, ответственность за его содержание и ремонт лежит на управляющей компании. Минстрой России в письме № 22225-ОГ/04 разъяснил, от чего зависит статус оборудования и когда его замену должна оплачивать УК.
В ведомстве напомнили, что по пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится инженерное и санитарно-техническое оборудование, которое обслуживает более одного помещения. При этом такое оборудование может находиться как за пределами квартир, так и непосредственно внутри них.
Границы общедомовых инженерных систем подробнее определены пунктом 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. В частности, к общему имуществу относятся стояки горячего и холодного водоснабжения, ответвления от них до первого отключающего устройства, сами краны, а также оборудование, расположенное на этих сетях.
Таким образом, границей между общедомовой системой водоснабжения и внутриквартирной разводкой считается первый запорно-регулировочный кран на ответвлении от стояка. Сам этот кран также относится к общему имуществу дома, даже если находится внутри квартиры.
Минстрой отдельно подчеркнул: расположение оборудования в жилом помещении не означает, что оно автоматически становится собственностью владельца квартиры. Статья 36 ЖК РФ прямо допускает нахождение общедомового имущества внутри помещений. Аналогичная позиция ранее была подтверждена решением Верховного суда РФ от 30 ноября 2011 года № ГКПИ11-1787.
Когда полотенцесушитель считается собственностью владельца квартиры
Если полотенцесушитель подключен к системе горячего водоснабжения как часть внутриквартирной разводки, то есть расположен после первого запорно-регулировочного крана и до точки водоразбора, он относится к имуществу собственника квартиры.
Есть еще один важный признак: демонтаж такого прибора не должен прекращать движение горячей воды по общедомовому стояку. В этом случае полотенцесушитель обслуживает только конкретную квартиру, поэтому его ремонт и замена относятся к обязанностям владельца жилья.
Когда замену должна проводить управляющая компания
Совершенно другая ситуация складывается, если полотенцесушитель фактически является частью стояка горячего водоснабжения. Это происходит, когда горячая вода поступает в прибор из общедомового стояка, проходит через него и затем возвращается обратно в тот же стояк.
В такой схеме полотенцесушитель включен в общую систему горячего водоснабжения многоквартирного дома. Минстрой относит его к общему имуществу. Следовательно, ответственность за содержание и надлежащее состояние такого оборудования несет управляющая организация в рамках своих обязанностей по обслуживанию общего имущества.
Именно поэтому при поломке полотенцесушителя недостаточно просто посмотреть, где он установлен. Важнее разобраться в схеме подключения: является ли прибор частью внутриквартирной разводки или через него проходит циркуляция воды в общедомовом стояке. От этого зависит, кто должен организовать ремонт и оплачивать замену.
Если оборудование относится к общему имуществу, его содержание и ремонт входят в обязанности управляющей компании. Основания для этого закреплены в статье 161 ЖК РФ и Правилах содержания общего имущества № 491. При этом конкретный объем работ определяется состоянием инженерной системы и необходимостью ее восстановления.
Если же полотенцесушитель является внутриквартирным оборудованием, расходы на его ремонт или замену несет собственник помещения. Само по себе обращение в УК с просьбой поменять прибор не обязывает компанию выполнять такие работы за счет средств на содержание общего имущества.
