Покупка квартиры на вторичном рынке может обернуться серьезными проблемами, если при ее приобретении продавцы использовали материнский капитал, но не выделили детям положенные доли. На это обратила внимание адвокат Ирина Сивакова, разбирая недавнее дело, которое дошло до Верховного суда России.
Спор возник между бывшими супругами после продажи квартиры, приобретенной во время брака. Муж оформил сделку без согласия жены, однако основанием для судебного разбирательства стало не только семейное имущество.
При получении ипотечного кредита супруги заключили брачный договор. По его условиям квартира признавалась личной собственностью мужа. Такое условие было связано с требованиями банка: жена в тот момент находилась в отпуске по уходу за ребенком и не имела собственного дохода.
После этого квартира была продана. Покупатель рассчитывал на то, что документы на недвижимость оформлены надлежащим образом, однако впоследствии выяснилось обстоятельство, которое существенно изменило ситуацию.
Для погашения ипотечного кредита семья использовала средства материнского капитала. При этом доли в квартире детям и другим членам семьи выделены не были. По закону использование маткапитала на улучшение жилищных условий предполагает возникновение соответствующих имущественных прав детей.
Именно это обстоятельство стало одним из ключевых в споре. Суд пришел к выводу, что продажа квартиры затронула права и законные интересы несовершеннолетних, поскольку их доли так и не были оформлены.
В результате сделку признали недействительной. Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет предусмотренных ею юридических последствий, а стороны должны возвратить друг другу все полученное по такой сделке, если законом не предусмотрены иные последствия.
Дело дошло до Верховного суда России. Однако высшая судебная инстанция не стала отменять выводы нижестоящих судов. Более того, недействительным был признан и залог квартиры, поскольку часть денег за недвижимость покупатель получил с использованием ипотечного кредита.
В итоге ситуация затронула сразу несколько участников сделки. Покупатель столкнулся с риском утраты приобретенной квартиры, а банк — с проблемой обеспечения по выданному ипотечному кредиту.
По мнению Ирины Сиваковой, этот спор показывает, насколько тщательно необходимо проверять историю квартиры перед покупкой. Особое внимание требуется уделять ситуациям, когда продавцы могли использовать материнский капитал для приобретения недвижимости или погашения ипотечного кредита.
Одним из документов, который позволяет дополнительно проверить обстоятельства использования маткапитала, может стать справка Социального фонда России об остатке средств. Однако одной такой проверки недостаточно: при наличии сведений о маткапитале необходимо выяснить, исполнили ли собственники обязанность по выделению долей детям и каким образом это было оформлено.
Особенно внимательно стоит изучать документы по квартирам, которые приобретались с использованием ипотечных средств и материнского капитала. Даже если право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРН, это само по себе не исключает возникновения спора о нарушении прав детей.
«Здесь важно затребовать копию разрешения органов опеки, справку из Соцфонда и внимательно изучить выписку из ЕГРН, если в семье продавца есть дети», — прокомментировал ситуацию для портала PNZ.RU юрист Сергей Петров.
