На специализированных электронных площадках регулярно выставляются квартиры, которые оказались в собственности банков, государства или конкурсных управляющих. Среди таких объектов — залоговое жилье, имущество банкротов, арестованные квартиры должников, муниципальная недвижимость и жилые помещения, перешедшие в государственную собственность по решению суда. Для покупателей это возможность приобрести недвижимость по цене ниже рыночной, однако подобные сделки имеют свои особенности. Эксперты Банка ДОМ.РФ рассказали, как устроены такие торги, кто может принять в них участие и какие риски необходимо учитывать.
Продажа недвижимости через аукцион представляет собой организованные электронные торги, в ходе которых победителем становится участник, предложивший самую высокую цену. Вся процедура проходит на специализированных торговых площадках и регулируется нормами гражданского законодательства, законодательством о банкротстве, приватизации и исполнительном производстве. Каждый этап автоматически фиксируется системой, что делает процесс максимально прозрачным и исключает возможность изменения результатов после завершения торгов.
На аукционы чаще всего попадают квартиры, которые банки получили из-за невыплаты ипотечных или потребительских кредитов. Кроме того, реализуется имущество граждан и организаций, признанных банкротами, арестованные объекты, выставленные на продажу в рамках исполнительного производства по решению суда, муниципальное жилье, а также выморочное имущество, которое после смерти владельца без наследников переходит государству. Перед выставлением на торги каждый объект проходит независимую оценку, после чего определяется его стартовая стоимость.
При этом специалисты подчеркивают, что подобные аукционы нельзя считать распродажей исключительно проблемного жилья. Хотя начальная цена действительно может оказаться ниже рыночной, окончательная стоимость определяется исключительно в ходе торгов. Если квартира вызывает повышенный интерес, цена нередко быстро достигает рыночного уровня или даже превышает его.
Наиболее распространенным примером появления квартиры на аукционе остается ипотечное жилье. Если заемщик длительное время не исполняет обязательства перед банком, кредитная организация обращается в суд. После завершения судебных процедур недвижимость переходит в собственность банка, который стремится как можно быстрее реализовать непрофильный актив и вернуть выданные средства. Именно поэтому такие объекты выставляются на электронные торги.
Процедура продажи проходит в несколько этапов. Сначала устанавливается стартовая цена. Если покупатель не находится, объект может быть выставлен повторно уже по скорректированной стоимости. На более поздних этапах нередко применяется механизм публичного предложения, при котором цена постепенно снижается до появления желающего приобрести недвижимость.
Несмотря на распространенное мнение, рассчитывать на огромные скидки стоит далеко не всегда. По оценкам специалистов, наиболее ликвидные квартиры обычно продаются всего на 5–10% дешевле среднерыночной стоимости. Конкуренция между участниками торгов зачастую быстро сводит первоначальную выгоду к минимуму.
Существенный дисконт чаще встречается у объектов, требующих серьезных вложений. Это могут быть квартиры после затоплений, помещения с необходимостью капитального ремонта или жилье, долгое время не использовавшееся. Именно такие особенности нередко снижают интерес покупателей и позволяют приобрести недвижимость дешевле.
В ближайшие годы перечень объектов, реализуемых через аукционы, может стать шире. Государство продолжает работу по вовлечению в хозяйственный оборот различных видов имущества. В частности, в марте 2026 года Государственная Дума рассмотрела законопроект, предусматривающий продажу на аукционах квартир и жилых домов, обращенных в государственную собственность по решениям судов за коррупционные правонарушения. Об этом ранее сообщал председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов.
Принять участие в электронных торгах может практически любой гражданин. Как правило, для регистрации требуются паспорт, ИНН, СНИЛС и усиленная квалифицированная электронная подпись, необходимая для участия в электронных сделках. Эксперты рекомендуют проходить аккредитацию заранее, поскольку проверка документов и регистрация на торговых площадках могут занять несколько рабочих дней.
Информация о продаже квартир публикуется сразу на нескольких официальных ресурсах. Лоты размещаются на электронных торговых площадках, государственных порталах, сайтах банков и специализированных сервисах-агрегаторах, где можно подобрать недвижимость по региону, типу объекта и стадии проведения торгов.
Одновременно специалисты предупреждают, что покупка квартиры через аукцион связана с рядом особенностей. Во многих случаях потенциальный покупатель не имеет возможности заранее осмотреть объект, поэтому решение приходится принимать, основываясь на документах, фотографиях и описании. Иногда жилье продается с зарегистрированными жильцами либо с нерешенными юридическими вопросами, из-за чего новому владельцу впоследствии приходится заниматься снятием обременений или выселением бывших собственников через суд.
Еще один риск заключается в самой процедуре торгов. Во время аукциона участники могут активно повышать ставки, и итоговая стоимость квартиры нередко оказывается значительно выше первоначальной. Поэтому перед подачей заявки специалисты советуют внимательно изучить рынок, оценить состояние объекта, возможные расходы на ремонт и заранее определить максимальную сумму, которую покупатель готов заплатить.
Эксперты Банка ДОМ.РФ отмечают, что электронные аукционы становятся полноценной альтернативой традиционной покупке жилья. При грамотной подготовке они позволяют приобрести недвижимость на выгодных условиях как для собственного проживания, так и в инвестиционных целях. Однако успешный результат во многом зависит от тщательного анализа объекта, понимания правил торгов и готовности учитывать возможные юридические и финансовые риски.
«Покупка жилья на электронных торгах — действительно отличный финансовый инструмент, но только для тех, кто готов глубоко погружаться в юридические детали. Обычный покупатель видит привлекательный дисконт в 15–20%, но часто забывает включить в смету сопутствующие расходы. Если квартира продается с прописанными людьми, процесс их выселения через суд затянется на месяцы, а все это время вам придется оплачивать коммунальные платежи и, возможно, снимать другое жилье. Аукцион не терпит спонтанности: перед подачей заявки необходимо провести такую же строгую юридическую проверку, как и при обычной покупке на вторичном рынке», — отметил главный редактор портала PNZ.RU, эксперт в сфере социального и пенсионного законодательства Владимир Белов.
Можно ли купить квартиру на аукционе в ипотеку? Да, некоторые банки (включая Банк ДОМ.РФ и Сбербанк) выдают ипотечные кредиты на покупку залоговой недвижимости или объектов с государственных торгов. Однако одобрение такой сделки занимает больше времени, так как банку требуется предварительная юридическая проверка лота.
Что происходит с задатком, если участник проиграл аукцион? Задаток, который вносится для участия в торгах (обычно от 5% до 20% от начальной стоимости), полностью возвращается всем проигравшим участникам в течение нескольких банковских дней после подписания итогового протокола.
