Покупка квартиры в рассрочку вместо ипотеки станет более прозрачной: застройщиков обяжут раскрывать разницу в стоимости жилья при разных способах оплаты, а покупателям упростят переход с рассрочки на банковский кредит. Минстрой и Банк России доработали законопроект о долгосрочной рассрочке на новостройки с учетом замечаний, поступивших во время общественного обсуждения.
Новые правила должны помочь покупателям понять, сколько на самом деле стоит квартира без ипотеки, не скрыта ли переплата в ее цене и получится ли впоследствии погасить остаток долга за счет банковского кредита. При этом застройщиков не обяжут проверять платежеспособность клиентов так, как это делают банки.
Рассрочка от застройщика стала популярной альтернативой ипотеке на фоне высоких кредитных ставок. Покупатели вносят часть стоимости квартиры, а оставшуюся сумму выплачивают по графику. Некоторые рассчитывали, что к моменту сдачи дома ипотека подешевеет и остаток долга удастся закрыть за счет банковского кредита.
Однако снижение ставок не всегда происходило в ожидаемые сроки. В результате часть покупателей столкнулась с проблемой: срок окончательного расчета приближается, а необходимой суммы нет. Некоторые отказываются от сделок, и застройщикам приходится снова выставлять квартиры на продажу.
Масштаб проблемы значительный. По данным Банка России, на 1 марта 2026 года обязательства граждан по рассрочке за строящееся жилье достигли 1,6 трлн рублей — около 17% стоимости заключенных договоров долевого участия. Регулятор считает, что такие сделки необходимо учитывать при оценке финансовой нагрузки граждан.
Застройщиков обяжут раскрывать реальную стоимость квартиры
Одно из ключевых изменений касается цены жилья. Перед заключением договора участия в долевом строительстве (ДДУ) с рассрочкой застройщик должен будет сообщить покупателю, насколько стоимость квартиры отличается от цены по договору с другими условиями оплаты. Это особенно важно для предложений с рекламной формулировкой «беспроцентная рассрочка». Отсутствие процентов в графике платежей еще не означает, что покупатель не переплачивает: дополнительные расходы могут быть учтены в самой стоимости квартиры.
После изменения правил сравнить предложения станет проще. Например, если при единовременной оплате квартира стоит 8 млн рублей, а при рассрочке — 8,8 млн рублей, покупатель должен заранее узнать о разнице в 800 тысяч рублей. Это позволит оценить реальную стоимость такой схемы и сопоставить ее с ипотекой.
При этом речь идет об обязанности раскрывать разницу в цене, а не о полном запрете устанавливать разные цены в зависимости от условий оплаты. Покупатель получит больше информации до подписания договора, но сама рассрочка не обязательно станет дешевле.
Еще одна проблема связана с кредитной историей. По законопроекту сведения о рассрочке должны передаваться в бюро кредитных историй. Банки смогут учитывать эту информацию при рассмотрении заявки на ипотеку. Покупатели опасались, что долг перед застройщиком будет учитываться как действующее обязательство даже тогда, когда ипотечный кредит предназначен для его погашения. В таком случае одна и та же покупка могла бы дважды повлиять на оценку долговой нагрузки: сначала как рассрочка, а затем как новый ипотечный кредит.
Разработчики предусмотрели механизм, который должен устранить двойной учет обязательств при переходе на ипотеку. Соответствующие правила планируется закрепить в нормативных актах Банка России. Однако это не означает автоматического одобрения ипотеки. Банк по-прежнему будет оценивать доходы заемщика, его кредитную историю и способность обслуживать кредит. Если заработка недостаточно для погашения долга, переход с рассрочки на ипотеку может не состояться.
Во время общественного обсуждения поступили предложения обязать девелоперов оценивать платежеспособность граждан, которые приобретают квартиры в рассрочку. Такая проверка могла бы заранее выявлять покупателей, которым будет сложно внести окончательный платеж. Но разработчики инициативы не поддержали это предложение. Застройщик не является финансовой организацией, а полноценная оценка платежеспособности относится к банковской деятельности. Поэтому обязанность проверять доходы покупателей по модели кредитного скоринга вводить не планируют.
Вместе с тем сведения о рассрочке будут попадать в кредитную историю через банк, выступающий эскроу-агентом. Это позволит кредитным организациям получать более полную информацию об обязательствах заемщиков и точнее оценивать риски при выдаче ипотеки.
Рассрочку хотят разрешить и после сдачи дома
Законопроект предусматривает возможность продолжать выплаты после ввода новостройки в эксплуатацию. Предельный срок рассрочки планируется ограничить тремя годами после получения разрешения на ввод объекта. После оформления права собственности квартира будет находиться в залоге у застройщика до полного погашения задолженности. Такая схема должна защитить интересы обеих сторон: покупатель сможет получить жилье, не выплачивая всю сумму сразу, а девелопер сохранит обеспечение долга.
Предусмотрены и последствия нарушения графика платежей. В случае систематических просрочек застройщик сможет потребовать досрочного погашения задолженности, а ответственность покупателя будет ограничена установленными проектом условиями. По замыслу авторов, рассрочка после сдачи дома сможет стать альтернативой ипотеке для тех, кто не готов сразу оформлять банковский кредит. Но длительная отсрочка потребует от покупателя финансового планирования: обязательство выплатить остаток стоимости квартиры никуда не исчезнет.
