Даже полностью добросовестный покупатель недвижимости не всегда защищен от потери приобретенной квартиры. Одним из серьезных рисков остается возможное банкротство продавца после заключения сделки. На это обратила внимание адвокат Ирина Сивакова.
По ее словам, продажа квартиры или другого объекта недвижимости по цене, существенно ниже рыночной, может стать основанием для признания сделки недействительной. Такая ситуация возможна, если в течение года после продажи бывший собственник будет признан банкротом.
После возбуждения дела о банкротстве арбитражный управляющий обязан проверить финансовую деятельность должника, включая сделки, совершенные незадолго до наступления финансовой несостоятельности.
Особое внимание уделяется операциям по отчуждению имущества, поскольку они могут свидетельствовать о попытке вывести активы из конкурсной массы.
Если в ходе проверки выяснится, что недвижимость была продана по явно заниженной стоимости, арбитражный управляющий вправе обратиться в суд с требованием признать такую сделку недействительной. В результате покупатель рискует столкнуться с серьезными юридическими последствиями, вплоть до утраты приобретенного жилья.
При этом законодательство не содержит точного перечня критериев, позволяющих однозначно определить, какая цена считается заниженной. Каждый спор рассматривается индивидуально, а окончательное решение принимается судом с учетом всех обстоятельств конкретного дела, отметила Ирина Сивакова.
Во время оценки учитываются кадастровая стоимость объекта, его техническое состояние, местоположение, характеристики жилья, а также рыночные цены на аналогичную недвижимость, действовавшие на момент заключения сделки. Именно совокупность этих факторов позволяет определить, была ли стоимость объекта объективной или существенно отличалась от рыночного уровня.
Поэтому сделки с недвижимостью, заключенные по заметно сниженной цене, могут оказаться предметом судебных разбирательств спустя месяцы после оформления права собственности, если продавец окажется в процедуре банкротства, предупредила эксперт.
Вернут ли покупателю деньги, если сделку купли-продажи аннулируют из-за банкротства продавца? Покупатель получает право требования к банкроту на сумму, которая была фактически уплачена по договору. Однако эти требования включаются в общую третью очередь кредиторов. На практике шансы получить реальные деньги назад крайне малы, так как у банкрота обычно множество долгов и нет свободного имущества.
Защитит ли покупателя статус «добросовестного приобретателя», если цена была занижена? Нет. Если в суде будет доказано, что имущество приобретено по цене существенно ниже рыночной, статус добросовестного приобретателя не спасет. Суд укажет, что покупатель, проявляя обычную осмотрительность, должен был проявить сомнения в чистоте сделки с подозрительно дешевым объектом.
