Россияне, которые годами проживают в жилом помещении, содержат его и фактически распоряжаются им как собственники, могут получить дополнительные основания для оформления такого жилья в свою собственность. Причем это правило способно применяться даже в случаях, когда формальным владельцем квартиры является государство, субъект РФ или муниципалитет.
К такому выводу пришел Конституционный суд РФ в постановлении от 28 мая, рассмотрев вопрос о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ.
Поводом для разбирательства стала жалоба Ольги Иваньковой. Женщина продолжает проживать в квартире своего отчима, который умер в 1991 году. Спустя два года после его смерти суд признал жилье выморочным имуществом из-за отсутствия наследников. На тот момент падчерица не входила в круг лиц, призываемых к наследованию, поэтому квартира была передана на баланс районного предприятия жилищно-коммунального хозяйства.
Несмотря на смену собственника, выселения не последовало. Женщина осталась жить в квартире и на протяжении многих лет несла все расходы, связанные с ее содержанием. В материалах жалобы указано, что регистрация по данному адресу сохраняется с 1971 года. Кроме того, с 1998 года она регулярно оплачивала жилищно-коммунальные услуги, вносила взносы на капитальный ремонт и принимала участие в управлении многоквартирным домом.
Однако суды трех инстанций отказались признать соблюденным одно из ключевых условий приобретательной давности — добросовестность владения. Основанием для такого вывода стало то обстоятельство, что заявительнице было известно о статусе квартиры как выморочного имущества и о наличии публичного собственника.
Согласно действующему законодательству, публичными собственниками признаются Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, которые владеют имуществом от имени государства или местного самоуправления в рамках публично-правовых отношений.
Конституционный суд занял иную позицию. В постановлении отмечается, что многолетнее бездействие органов власти может свидетельствовать об отсутствии интереса к конкретному объекту недвижимости. В подобных ситуациях гражданин вправе исходить из того, что собственник фактически отказался от реализации своих прав на имущество. В таких обстоятельствах может применяться институт приобретательной давности, предусмотренный статьей 234 Гражданского кодекса РФ.
Этот механизм играет важную роль при разрешении имущественных споров, позволяя определить, чьи права заслуживают правовой защиты. Кроме того, он способствует возвращению недвижимости в полноценный гражданский оборот, обеспечивая ее надлежащее содержание, безопасность, уплату налогов и исполнение иных обязательств собственника.
При этом Конституционный суд обратил внимание на важную проблему. Закон не содержит исчерпывающего перечня критериев добросовестного владения, из-за чего их толкование зачастую зависит от конкретной правоприменительной практики. По мнению суда, подход, при котором добросовестным владельцем не может быть признан человек, осведомленный об отсутствии у него стандартных оснований для приобретения права собственности, не обеспечивает единообразного применения законодательства и противоречит ранее сформированным правовым позициям.
В итоге Конституционный суд РФ указал, что член семьи умершего владельца жилья может считаться добросовестным владельцем даже в том случае, если ему было известно об отсутствии законных оснований для получения квартиры в собственность в обычном порядке и о том, что недвижимость находится в публичной собственности.
Дело Ольги Иваньковой направлено на новое рассмотрение. Решение Конституционного суда может оказать заметное влияние на аналогичные споры по всей стране, где граждане десятилетиями проживают в квартирах, оставшихся без реального хозяина, и фактически выполняют обязанности собственников, сообщает «Парламентская газета».
как легально защитить свои права на жилье по приобретательной давности
Если вы годами живете в квартире, у которой нет официального или активного собственника, выполните следующие шаги перед обращением в суд:
- Проверьте статус недвижимости. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы узнать, кто числится владельцем объекта — физическое лицо, муниципалитет или же собственник вовсе не указан.
- Сохраняйте финансовые документы. Переоформите (по возможности) лицевой счет на свое имя в управляющей компании или просто платите со своей банковской карты. Храните все чеки за ремонт, замену сантехники и окон.
- Обеспечьте публичность владения. Вы не должны скрывать факт нахождения в квартире. Принимайте участие в общедомовых собраниях, общайтесь с руководством ТСЖ/УК, фиксируйте свое присутствие.
- Подготовьте свидетелей. Заручитесь поддержкой минимум двух-трех соседей, которые смогут подтвердить в суде, что вы непрерывно проживаете здесь более 15 лет и содержите жилье.
