Желание сделать квартиру более удобной вполне естественно. Одни владельцы жилья хотят объединить ванную комнату и туалет, другие мечтают перенести раковину, установить душевой уголок или изменить расположение сантехники. Однако далеко не каждое решение можно реализовать без согласования. Самовольная перепланировка способна обернуться не только штрафом, но и судебным разбирательством с обязательством вернуть квартиру в первоначальное состояние. Надежда на то, что незаконные изменения останутся незамеченными, нередко оказывается ошибочной. Жалоба соседей или поступившее обращение могут стать основанием для проверки жилищной инспекции.
Показательный случай произошел в Пензе. Железнодорожный районный суд удовлетворил иск Государственной жилищной инспекции Пензенской области к владельцу квартиры, который отказался предоставить инспектору доступ в жилое помещение. Поводом для разбирательства стало обращение о возможной незаконной перепланировке и переоборудовании квартиры. После получения сведений о собственнике из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) инспекция направила ему уведомление о проведении проверки и потребовала обеспечить доступ в квартиру.
Инспектор прибыл по указанному адресу, однако провести осмотр не удалось из-за отсутствия владельца жилья. Этот факт был зафиксирован актом в присутствии понятых. После этого Госжилстройтехинспекция обратилась в суд. Суд пришел к выводу, что проверка необходима для предотвращения возможного нарушения прав других жителей многоквартирного дома, а также исключения угрозы причинения вреда жизни, здоровью и имуществу соседей. В результате собственника обязали предоставить государственному жилищному инспектору доступ в квартиру.
Портал PNZ.RU изучил требования законодательства и выяснил, какие изменения в ванной комнате и санузле могут привести к серьезным проблемам. Согласование перепланировки предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации и представляет собой обязательную процедуру, позволяющую законно изменить первоначальную планировку квартиры. Работы выполняются на основании проекта, подготовленного специалистами.
Что нельзя менять в ванной?
Как отметил главный редактор портала PNZ.RU, эксперт в сфере социального и пенсионного законодательства Владимир Белов, согласование необходимо не ради формальностей, а прежде всего для безопасности жильцов.
«Изменения, противоречащие строительным нормам и правилам, способны привести к серьезным последствиям, вплоть до повреждения конструкций здания. Кроме того, они могут нарушить права соседей. Например, нельзя переносить ванную комнату так, чтобы она оказалась над жилыми помещениями или кухней соседей снизу. Это существенно увеличивает риск затопления. Аналогичные ограничения действуют и в отношении туалета, который может стать источником неприятных запахов», — пояснил Владимир Белов.
Одним из самых распространенных нарушений считается расширение так называемой «мокрой зоны» за счет жилых комнат или кухни. Если после перепланировки ванная или санузел окажутся над жилыми помещениями соседей снизу, это будет считаться нарушением. Исключения предусмотрены только для квартир на первом этаже либо если под помещением находятся нежилые площади — например, магазин, офис или подвал.
Под запретом находится и демонтаж либо уменьшение вентиляционного короба. Вентиляционная шахта относится к общедомовому имуществу, поэтому ее нельзя разбирать, изменять размеры или использовать для размещения инженерных конструкций. Подобные действия способны нарушить работу вентиляции во всем стояке.
Особое внимание уделяется несущим конструкциям. Горизонтальное штробление несущих стен для прокладки труб водоснабжения или канализации может существенно ослабить прочность здания и повредить арматуру. Любые работы, связанные с демонтажем стен между ванной комнатой и санузлом, также требуют обязательного согласования.
Не менее серьезным нарушением считается перенос радиаторов отопления или полотенцесушителей, подключенных к общедомовому стояку. Любое изменение схемы отопления, способное повлиять на теплоснабжение соседних квартир, может стать основанием для предъявления претензий со стороны контролирующих органов.
Еще одно обязательное требование касается гидроизоляции. В ванной комнате должна быть выполнена надежная защита пола от протечек, а при выходе из помещения необходимо предусмотреть удерживающий порожек либо перепад уровня пола около 1,5–2 сантиметров.
Запрещается полностью закрывать общедомовые стояки горячего и холодного водоснабжения, а также канализации кирпичной кладкой или плиткой без ревизионного люка. В случае аварии отсутствие доступа к коммуникациям значительно осложнит проведение ремонтных работ.
Повышенное внимание специалисты рекомендуют уделять установке душевых уголков с трапом в полу. Если подобное решение не предусмотрено проектом перепланировки, оно может быть признано нарушением из-за высокой вероятности протечек при неправильном устройстве системы водоотведения.
По словам Владимира Белова, даже незначительные на первый взгляд изменения могут в совокупности привести к серьезным нарушениям строительных норм. Перенос сантехнического оборудования, изменение конфигурации стояков или увеличение нагрузки на перекрытия оцениваются контролирующими органами комплексно.
Чтобы избежать предписаний и судебных споров, специалисты рекомендуют до начала капитального ремонта заказать проект перепланировки у организации, состоящей в саморегулируемой организации (СРО). Эксперты проверят соответствие проекта строительным требованиям, оценят влияние работ на общедомовое имущество и права соседей. После завершения ремонта выполненные работы проверяет жилищная инспекция.
Какой штраф назначат за перепланировку?
Если в ходе проверки будут выявлены нарушения, собственника могут обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние. Кроме того, предусмотрена административная ответственность.
Согласно части 2 статьи 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), самовольное переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не предусмотрено частью 4 статьи 9.23 КоАП РФ, влечет административный штраф. Для граждан его размер составляет от 2 000 до 2 500 рублей, для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей, для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей.
«Если планируется серьезная переделка ванной комнаты или санузла, лучше сразу пройти процедуру согласования. Это позволит избежать судебных разбирательств, дополнительных расходов и необходимости переделывать уже выполненный ремонт», — подчеркнул Владимир Белов.
Инструкция для собственника: как законно переоборудовать ванную
- Закажите проект у членов СРО. Обратитесь в проектную организацию, имеющую допуск СРО, для разработки технического проекта перепланировки и переустройства санузла.
- Получите разрешение Жилищной инспекции. Подайте заявление, документ о праве собственности и проект через МФЦ или «Госуслуги» до начала ремонтных работ.
- Соблюдайте правила гидроизоляции. При ремонте обязательно выполните актирование скрытых работ по гидроизоляции пола и устройству порожка (или перепада высоты пола в 1,5–2 см).
- Оформите акт приемочной комиссии. После завершения ремонта вызовите инспектора ГЖИ для проверки соответствия выполненных работ согласованному проекту и получения финального акта.
