Во второй половине 2025 года российские банки заметно увеличили выдачу ипотечных кредитов заемщикам, которые по графику должны полностью рассчитаться с долгом уже в возрасте 70–75 лет. Несмотря на кажущуюся рискованность такой тенденции, эксперты не видят серьезной угрозы ни для самих клиентов, ни для финансовой системы. Главная причина — большинство ипотек закрывается значительно раньше установленного срока.
По данным Банка России со ссылкой на бюро кредитных историй, доля заемщиков, которым предстоит завершить выплаты по ипотеке после 60 лет, за полгода выросла на пять процентных пунктов и достигла 65% от общего объема выдач. Особенно заметно увеличилась категория граждан, планирующих погасить кредит в возрасте от 70 до 75 лет. К концу 2025 года на них приходилось уже 19% всех новых ипотечных договоров.
Одновременно сокращается доля заемщиков, которые рассчитывают полностью выплатить ипотеку до 55 лет. Параллельно банки все чаще оформляют кредиты на срок от 25 до 30 лет. За шесть месяцев доля таких договоров выросла на восемь процентных пунктов и достигла 56%.
Эксперты объясняют этот тренд сразу несколькими факторами. По словам профессора Финансового университета Александра Цыганова, увеличение сроков кредитования позволяет снизить размер ежемесячного платежа и выполнить требования Банка России по ограничению кредитных рисков. Чаще всего ипотеку оформляют граждане в возрасте от 35 до 45 лет, однако немало заемщиков обращаются за кредитом и после 45 лет. В результате плановая дата погашения автоматически смещается на пенсионный возраст.
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак в интервью «Российской газете» отметил, что банки серьезно ограничены макропруденциальными лимитами и не могут массово выдавать кредиты с чрезмерной долговой нагрузкой. При этом рыночные ставки по ипотеке остаются крайне высокими — около 19% годовых, а стоимость жилья продолжает расти. Чтобы заемщик соответствовал требованиям по платежеспособности, кредиторам приходится растягивать сроки выплат.
Впрочем, длинный срок кредита вовсе не означает, что банк рассчитывает получать платежи до глубокой старости клиента. По словам экспертов, увеличение срока чаще является техническим инструментом для одобрения кредита и снижения формальной долговой нагрузки. На практике многие заемщики активно используют досрочное погашение.
Как отметил руководитель направлений «Ипотека» и «Кредиты на образование» в «Т-Банке» Иван Сафонов, значительная часть ипотечных кредитов, оформленных по рыночным ставкам, закрывается в течение пяти-семи лет. Заемщики регулярно вносят суммы сверх обязательного платежа, существенно сокращая срок кредитования.
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка» Виталий Костюкевич считает, что банки также учитывают постепенное повышение пенсионного возраста, рост доходов населения и увеличение стоимости недвижимости. Кроме того, многие кредитные организации рассчитывают, что через один-два года клиенты смогут рефинансировать кредиты на более выгодных условиях.
Несмотря на оптимизм кредиторов, определенные риски для заемщиков все же существуют. По мнению экспертов, оформление ипотеки, которая частично приходится на пенсионный период, требует особенно взвешенного подхода. Расчет на постоянный рост доходов может не оправдаться, а после завершения трудовой деятельности обслуживать долг зачастую становится сложнее.
Эти риски нашли отражение и в Ипотечном стандарте, вступившем в силу в 2025 году. Документ рекомендует учитывать возраст заемщиков и созаемщиков при определении срока кредита. Предполагается, что период кредитования должен позволять с высокой вероятностью сохранять возможность полного и своевременного исполнения обязательств на протяжении всего срока действия договора.
Дополнительной защитой выступают страховые программы, покрывающие часть рисков, связанных с потерей трудоспособности заемщика. За десятилетия действия ипотечного договора стоимость недвижимости также, как правило, существенно увеличивается и может многократно превышать остаток задолженности.
При общей защищенности банков и самих кредитов, определенный риск для россиян старше 50 лет, имеющих ипотеку, все же существует.
«Главный из них – возможная потеря работы и сложности при новом трудоустройстве. Кроме того, средний размер пенсий в России существенно отличается от среднего заработка. Коэффициент замещения упал ниже 25%. При погашении ипотеки в пожилом возрасте неизбежно могут возникнуть проблемы, если клиент не использовал частичное досрочное погашение и не создал «подушку» безопасности. Покрыть крупные платежи на пенсии крайне сложно. Банк в таком случае застрахован. Если заемщик не сможет выплатить кредит, квартира уйдет с торгов и банк получит свои деньги, а вот заемщик останется с частью средств, но без жилья, выплатив огромную сумму процентов», — подчеркивает главный редактор портала PNZ.RU, эксперт в сфере социального и пенсионного законодательства Владимир Белов.
Возраст заемщика не освобождает от исполнения обязательств по кредиту. В случае серьезных финансовых проблем залоговая квартира может быть продана независимо от социального статуса владельца. Однако на практике банки чаще заинтересованы в реструктуризации долга и поиске компромиссных решений, поскольку процедура взыскания недвижимости остается сложной и затратной.
Может ли банк принудительно потребовать досрочного возврата всей суммы ипотеки, если заемщик вышел на пенсию? Нет, сам по себе факт выхода на пенсию или достижение определенного возраста не является основанием для изменения условий договора. Если заемщик продолжает исправно и в полном объеме вносить ежемесячные платежи, банк не имеет права требовать досрочного погашения или пересматривать ставку.
Что происходит с ипотечным долгом, если пожилой заемщик уходит из жизни, не успев расплатиться? Обязанности по выплате кредита переходят к его наследникам вместе с правом собственности на долю в квартире. Если жизнь заемщика была должным образом застрахована (что является стандартом для ипотеки), страховая компания обязана выплатить банку остаток долга. Если страховки не было или случай признан нестраховым, наследникам придется платить самим, либо залоговое жилье будет продано для закрытия долга.
