Российские торговые центры стремительно меняют свою роль и формат. Классическая модель, где большую часть площадей занимают магазины, уходит в прошлое. На смену приходит новая концепция: ТЦ превращаются в многофункциональные пространства с образовательными проектами, государственными сервисами и даже туристическими локациями. Такой прогноз озвучил основатель и управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский в интервью URA.RU.
Причины трансформации лежат в глубинных изменениях рынка. Эпоха активного строительства торговых центров и их массового заполнения магазинами, начавшаяся в 2000-х, фактически завершилась.
Изменились привычки потребителей, перераспределились расходы домохозяйств. Пандемия 2020 года стала переломным моментом, ускорив рост онлайн-торговли, которая долгое время развивалась в более мягких условиях по сравнению с традиционной розницей.
Особенно болезненно эти изменения ударили по массовому сегменту. Покупатели все чаще уходят на маркетплейсы, где цены ниже, а выбор шире. Ритейлеры, которые годами не обновляли формат и не адаптировались к новым реалиям, сегодня вынуждены закрывать магазины. Ситуацию усугубляет и слабая синхронизация между онлайн- и офлайн-направлениями внутри компаний: самые привлекательные товары нередко уходят в интернет, оставляя физические точки без сильного ассортимента.
При этом уже намечается обратное движение. Во второй половине 2026 года и в 2027 году ожидается выход крупных онлайн-игроков в офлайн. Это может выражаться в покупке существующих сетей, открытии шоурумов или запуске дарксторов прямо в торговых центрах.
Выживание офлайн-ритейла напрямую зависит от готовности к кардинальным переменам. Простая выкладка товаров больше не работает — покупателю нужны эмоции, вовлеченность и опыт. На первый план выходят интерактивные и иммерсивные зоны, где можно не только увидеть товар, но и протестировать его в комфортной среде — будь то одежда, техника или товары для детей.
Важным инструментом становится участие в жизни самого торгового центра. Совместные мероприятия, праздники и активности на общих площадках усиливают интерес к брендам и формируют лояльность. Для этого необходима тесная кооперация между арендаторами и управляющими компаниями.
Сам образ торгового центра переживает глубокую трансформацию. Освобождающиеся площади занимают новые форматы: спортивные студии, образовательные проекты, медицинские клиники, коворкинги и многофункциональные центры. Спрос на такие пространства растет, и ТЦ начинают отвечать на него, предлагая более разнообразный и полезный набор услуг.
Для крупных объектов это открывает новые возможности роста. Малые торговые центры, которых в стране большинство, вынуждены искать свою нишу, превращаясь в локальные точки притяжения. В отдельных районах доля классического ритейла может сократиться с 80% до 50% уже в ближайшие два-три года.
Освобождающиеся площади — иногда до 20–25 тысяч квадратных метров — становятся вызовом для собственников. Их необходимо наполнять новыми смыслами и форматами. В ход идет креатив: от туристических зон до концепций, отражающих локальную идентичность. Архитектура, региональная кухня, выставки и фестивали способны превратить даже удаленный ТЦ в точку интереса для гостей города.
Меняется и состав арендаторов. Активнее заходят бренды из Турции и Китая. Турецкие компании уже во многом заняли свою нишу, тогда как китайский рынок остается практически неисчерпаемым источником новых игроков. Эксперт отмечает, что там существуют сотни брендов, способных заинтересовать российского потребителя, и в ближайшие годы их присутствие будет только расти.
Параллельно трансформируется и подход к строительству. Вместо гигантских торговых центров все чаще появляются компактные, но функциональные объекты рядом с жилыми кварталами. В таких проектах доля магазинов может составлять всего около 25%, а остальное пространство занимают фитнес-клубы, фуд-холлы, медицинские и сервисные услуги.
При этом значительная часть существующих ТЦ устарела — как морально, так и физически. Не все здания можно адаптировать под новые требования рынка. В результате, несмотря на высокую стоимость заемных средств и осторожность инвесторов, спрос на строительство современных объектов будет расти, считает Олег Войцеховский.
