Квитанции ЖКХ нередко застают собственников врасплох: тарифы регулярно растут, а в платежках появляются новые, порой неожиданные строки. Это может быть плата за видеонаблюдение, услуги консьержа, обслуживание шлагбаума или, особенно актуальная зимой, вывоз снега, о котором портал PNZ.RU рассказывал ранее. Еще один повод для вопросов — ремонт асфальта во дворе. Должны ли жильцы оплачивать такие работы отдельно или управляющая компания обязана выполнить их за счет уже внесенной платы за содержание жилья?
УК может предложить собирать деньги на восстановление дорожек, тротуаров и проездов. Однако далеко не все такие расходы собственники обязаны оплачивать отдельно. В Министерстве ЖКХ и ГЗН Пензенской области разъяснили, какие работы входят в обязанности УК, когда требуется решение общего собрания и почему одного голосования за дополнительную плату недостаточно.
Поводом стало обращение мужчины в редакцию портала PNZ.RU за разъяснениями. Он попросил оценить законность новой строки в платежном документе. Пензенец обратил внимание на противоречие: управляющая организация уже получает деньги за содержание и текущий ремонт общего имущества, но при этом в ходе ОСС предлагает дополнительно оплачивать восстановление асфальта.
«Почему жильцы должны платить дважды за работы, которые управляющая компания обязана выполнять в рамках содержания общего имущества?» — сформулировал мужчина главный вопрос своего обращения.
Кто должен ремонтировать асфальт во дворе
В жилищной инспекции пояснили, что ремонт асфальтового покрытия придомовой территории действительно не включен в минимальный перечень работ, утвержденный постановлением правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290. Однако это не освобождает управляющую компанию от обязанности следить за состоянием общего имущества. Согласно пункту 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, УК отвечает перед собственниками за надлежащее содержание многоквартирного дома и общего имущества, следует из ответа, имеющегося в распоряжении портала PNZ.RU.
В состав общего имущества входит и земельный участок, на котором расположен дом, включая элементы благоустройства. Это предусмотрено подпунктом «е» пункта 2 Правил, утвержденных постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. Кроме того, пункт 17 приложения № 7 к постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 предусматривает ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов и дорожек.
Поэтому текущий ремонт таких объектов должна выполнять управляющая компания. В ГЖИ отдельно подчеркнули, что обязанность УК распространяется на тротуары, дорожки и другие элементы, расположенные на земельном участке многоквартирного дома.
Когда жильцам придется платить за асфальт отдельно
Другая ситуация возникает, когда требуется не локальное восстановление поврежденных участков, а полная замена асфальтового покрытия. Для проведения таких работ необходимо решение общего собрания собственников (ОСС). Согласно статье 44 ЖК РФ, общее собрание является органом управления многоквартирным домом. Собственники вправе самостоятельно инициировать обсуждение благоустройства двора, полной замены асфальта и определения источника финансирования.
При этом дополнительная плата не должна подменять уже оплачиваемые обязанности управляющей компании. Статьи 154 и 156 ЖК РФ предусматривают, что плата за содержание жилого помещения включает расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества. В жилищной инспекции пояснили: если работы уже входят в обязанности УК и оплачиваются в составе ежемесячного взноса, повторно собирать за них деньги нельзя.
«Управляющая компания не вправе устанавливать дополнительную плату за ремонт элементов общего имущества, если эти работы уже включены в ежемесячную плату за содержание жилого помещения», — говорится в ответе ГЖИ.
Дополнительное финансирование допускается для работ, которые не входят в утвержденный перечень. В таком случае деньги имеют целевое назначение и не считаются увеличением основного тарифа за содержание жилья.
Почему одного решения общего собрания недостаточно
Отдельно ГЖИ рассмотрела ситуацию, когда управляющая компания самостоятельно определяет необходимость ремонта после весеннего или осеннего осмотра двора, заказывает работы подрядчику, а затем выставляет жильцам дополнительный счет, включая в квитанцию отдельную строку.
Такой порядок незаконен. УК не вправе самостоятельно принимать решение о дополнительных работах, а затем требовать их оплаты без соответствующего решения собственников. В инспекции также сослались на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 25 мая 2021 года № 5-КГ21-42-К2. Суд указал на незаконность установления платы за дополнительные услуги без решения общего собрания.
Но и самого факта голосования недостаточно. Если собственники согласились лишь с общим порядком начисления дополнительной платы, это еще не создает обязанности оплачивать ремонт. В решении ОСС должны быть четко определены конкретные работы, размер дополнительной платы или понятный механизм ее расчета, источник финансирования, а также сроки начала ремонта и начислений. Должно быть понятно, за что именно собирают деньги и каким образом они будут отражаться в квитанции.
Если управляющая компания выставляет дополнительную строку без необходимых решений или повторно начисляет деньги за уже оплачиваемые работы, собственники вправе оспорить такие начисления в судебном порядке.
